자녀에게 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 매매하는 경우

자녀에게 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 매매하는 경우 양도소득세, 증여세, 취득세와 관련하여 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴보고자 한다.

1. 자녀에게 매매시 우선 증여로 추정된다

직계존비속 및 배우자에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계존비속 등의 증여재산가액으로 한다(상증법 44조). 즉, 자녀에게 매매로 재산을 양도하는 경우 과세관청에서는 일단 매매가 아닌 증여받은 것으로 추정하고 증여세를 부과하겠다는 것이며, 증여가 아닌 매매가 맞다면 납세자가 스스로 입증하라는 의미이다.

2. 증여로 추정되지 않기 위해 매매임을 납세자가 입증하여야 한다

직계존비속 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 다음과 같이 명백히 인정되는 경우에는 증여가 아닌 매매로 인정이 된다(상증령 33조 ③).

① 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

② 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

③ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

따라서 자녀에게 부동산을 매매하는 경우 직계존비속간 거래임이 전산상 자동으로 체크되며, 증여로 추정되지 않기 위해서 대가의 지급사실을 소명해야 하고, 해당 금액이 본인의 소득 등으로 지급됐음을 입증해야 한다.

3. 양도소득세 측면에서 저가양도에 따른 거래가액 부인(부당행위계산부인)

직계존비속간 매매시 거래가액은 꼭 시가여야 할 필요는 없지만 일정한 허용범위가 있다.

즉, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다(소법 101조).

이때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 ①시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 ②시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다(소령 167 ③).

반대로 말하면 ①시가와 거래가액의 차액이 3억원 미만이면서 ②시가의 100분의 5에 상당하는 금액 미만인 경우에 거래가액이 인정된다.

따라서 시가와 거래가액의 차이가 위 기준금액 미만이라면 문제가 없지만 기준금액 이상으로 저가 양도하는 경우에 양도소득세를 계산함에 있어서 거래가액은 부인되고 시가를 양도가액으로 계산하게 된다.

사례1) 시가 10억원의 아파트를 자녀에게 9.6억원에 매매한 경우

: 거래가액 9.6억원이 범위내에 들어오므로 인정된다.

사례2) 시가 10억원의 아파트를 자녀에게 9억원에 매매한 경우

: 거래가액 9억원이 범위를 벗어나므로 부인되며, 시가 10억원을 양도가액으로 하여 양도소득세 계산한다.

4. 증여세 측면에서 저가양도에 따른 증여의제(상증법 35조)

위 3.은 당사자간 체결한 거래가액이 부인되는지에 대한 것이고, 이와 별도로 저가 양수로 인하여 이익을 본 자녀에게 증여세가 과세될 수 있다.

특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

이때 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

① 시가(상증법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말함)의 100분의 30에 상당하는 가액

② 3억원

따라서 자녀 입장에서는 저가 양수로 얻은 이익(시가-거래가액) 전체를 증여세로 과세하는 것이 아니라 해당 금액에서 MN(①시가×30%, 3억원)을 차감한 금액만 증여세를 과세하므로 약간의 혜택이라 볼 수 있다.

사례) 시가 15억원의 아파트를 자녀에게 10억원에 매매한 경우:

① 일단 부모입장에서는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하여 거래가액 10억원이 아닌 시가 15억원을 양도가액으로 양도소득세를 계산한다.

② 더불어 자녀입장에서는 저가양수로 얻은 이익 5억원(15억원-10억원) 중 2억원주)에 대해서만 증여의제로 자녀에게 증여세(19,400,000원)가 부과된다.

주) 시가(15억원)-거래가액(10억원)- MN(①15억원 ×30%, 3억원)= 2억

5. 증여의제로 과세된 자산을 추후 양도할 경우 자녀의 취득가액

「상속세 및 증여세법」 제3조의2 제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 뺀다(상증령 163조 ⑩).

즉, 자녀가 저가양수로 인한 증여의제로 증여세를 과세 받았다면 실제 취득금액에 해당 증여의제 금액을 더한 가액이 자녀의 취득가액이 된다. 실무상 경험이 많은 세무사의 경우 전소유자가 특수관계자라면 상담을 통해 저가양수로 인한 증여의제는 없었는지 체크할 수 있겠지만, 대부분의 경우 취득계약서상 거래가액을 취득가액으로 잘못 계산하는 경우가 많다.

사례) 시가 15억원의 아파트를 자녀에게 10억원에 매매한 경우로 저가양수한 금액 중 2억원에 대해 증여세(19,400,000원)를 과세 받았다면 자녀의 취득가액은 10억원이 아니라 12억원(거래가액 10억원 + 증여의제금액 2억원)이 된다.

6. 1세대 1주택자가 매매시 절세 가능한 양도가액의 범위는?

부모가 1세대 1주택자로서 비과세 요건을 갖추었다면 저가 양도로 인하여 부당행위계산부인이 적용되어 시가를 양도가액으로 해서 양도세를 계산하더라도 어차피 비과세이므로 문제가 되지 않는다. 다만, 고가주택에 해당하는 경우에는 12억원 초과분에 대한 양도차익에 대해 양도세를 부담하겠지만 부담이 적은 편이다.

따라서 1주택자인 부모의 경우는 자녀가 저가양수에 따른 증여의제 규정이 적용되지 않는 범위내에서 거래가액을 정한다면 자녀의 증여세 부담도 없어 절세가 가능하다.

즉, 저가양수에 따른 증여의제 규정이 적용되지 않기 위해서 시가의 30% 또는 3억원 이내에서 매매가 이뤄져야 한다.

사례) 시가 20억원의 아파트를 자녀에게 매매하는 경우 증여의제를 피할 수 있는 거래가액: 시가(20억) × 30%와 3억원 중 적은 금액만큼 차이가 나야 하므로 거래가액은 17억원보다는 높게 체결해야 한다.

여기서 주의할 점은 1세대 1주택자가 아닌 부모가 자녀에게 저가 양도시에는 위 5.와 같이 거래가액을 정해서 증여의제에는 걸리지 않더라도 부당행위계산부인에는 해당되어 거래가액이 아닌 시가를 양도가액으로 계산하므로 양도소득세가 많이 부담될 수 있으므로 꼭 상담이 필요하다.

7. 2023년부터 달라진 취득세 과세표준(지방세법 10조의3)

부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.

다만, 2023년 1월 1일 이후부터는 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 “부당행위계산”)에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.

여기서 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.

사례) 시가 20억원의 아파트를 17억원에 매매시 부당행위계산이 적용되어 2023년 1월 1일 이후부터 취득세 과세표준은 개정전처럼 거래가액 17억원이 아니라 시가 20억원이 된다.

칼럼 : 이재홍 세무사 •이재홍세무사사무소 대표