부동산 가격에 큰 영향을 미치는 요인 가운데 하나가 교통이다. 특히 지하철 주변 역세권 상권은 상가투자에서 최고의 인기지역중 하나이지만 최근 고유가추세의 장기전망에 따라 지하철 의존도가 높아지면서 역세권입지상가에 대한 투자자들의 재조명이 생겨나고 있다.

지하철 역세권의 가장 큰 장점은 원하는 곳을 제시간에 갈 수 있다는 것. 직장인에게 매일 아침의 교통체증에서 해방되는 것 만큼 좋은 것도 없다. 게다가 지하철은 사고나 고장 등 특수한 상황이 아니면 정확한 시간에 목적지에 도착할 수 있다. 주요 상권이 지하철역을 중심으로 형성되는 이점도 있다. 자연히 상가나 병원, 은행 등 편의시설도 역세권을 중심으로 형성하게 된다. 그래서 역세권 상가의 가격은 일반적으로 다른 지역보다 차이가 난다. 교통이 편리한 만큼 임대 수요도 많아 권리금도 높게 형성된다.

그러면 역세권의 직접적인 영향을 받는 범위는 어디일까? 광고를 보게 되면 OOO선 개통 예정, OO역 초 역세권 상가라고 강조를 한다. 그러나 막상 상가입점 후에 그렇지 않은 경우도 종종 발생하게 된다.

역세권이라 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 500m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우는 생식품(야채, 청과, 육류, 생선 등)을 제외한 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 점포투자비가 비싸므로 창업자의 투자금액에 따라 결정되는 경우가 많다.

신설 지하철역이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 형성되므로 지하철 역세권 분양상가를 주목할 필요가 있다. 먼저 2009년 개통 예정인 지하철 9호선 역세권과 2010년 개통예정인 신분당선을 주변 상권을 주목할 만하다. 지하철 9호선은 서울 지하철의 마지막 노선이자 강남과 강서를 이으면서 상권을 활성화시킬 황금노선으로 평가받는다. 김포공항~강남교보타워를 잇는 25개 노선으로 개통시 강남역 상권이 재조명을 받을 것으로 전망된다. 신분당선 1단계 강남~정자를 잇는 구간 6개 노선을 2010년 개통을 시작으로 판교신도시 입주가 마무리되고 완공되는 2015년 이후에는 강남상권은 모든면에서 명동을 뛰어넘는 최고의 상권으로 발전할 것이 예상된다.

골드라인 개통으로 뜨는

강남 상권은 어디일까?

삼성타운효과를 경험했던 투자자들은 지하철 추가연장선의 개통을 앞두고 "학습효과"에 의한 강남지역내 지하철개통의 수혜지역이 어디가 될것인지와 시세상승기전에 선점형 투자에 관심을 갖고 있다.

강남상권은 각각의 역세권이 하나의 중심상권을 이루고 있다 해도 과언이 아닐 정도로 소비력은 탁월하다 할 수 있다. 테헤란로를 가로지르는 2호선과 양재~서초~압구정을 잇는 3호선, 그리고 사당~반포~논현~청담을 관통하는 7호선은 업무시설이 밀집되어 있는 강남 역세상권의 출,퇴근 동선과 그에 따른 상가수익성 및 미래가치를 분석하는 주요 포인트가 된다.

강남구청역 상권

강남구청역 상권(7호선)은 '학동로'와 '선릉로'가 교차하는 지점에 위치하여 있다.

이 상권의 또 다른 자랑거리는 업무시설 일색의 주변 상권들과 달리 1만세대가 훨씬 넘는 아파트 배후세대가 역세권 근거리에 자리 잡고 있다는 것이다.강남구청에 랜드마크로 자리잡을 '브라운스톤레전드'는 강남구립국제교육원(구 강남구청)과 맞닿아 있는데, 최근 공사에 들어간 상태이다.

2009년 8월 준공예정인 이 주상복합건물의 1층 상가 3.3㎡당 분양가는 2830~4950만원 수준으로 강남구 역세상권 대로변에서 보기드물게 5천만원대 이하에 공급 되고 있어 눈길을 끈다. 강남구청역 상권의 결정적 성장 동력이 될 분당선연장선은 2010년 개통예정에 있다. 봉은사로를 통해 삼릉공원앞을 지나가는 지하철9호선 개통은 2008년 말로 예정되어 있다. 역세권을 따라 상권의 흐름이 집중되는 서울 시내에서도 강남구가 주목을 끄는 데는 이러한 요인들이 작용하는 것이다. 현재 점포시세는 1층 33㎡ 기준 권리금 1억~1억5천, 보증금 2천~6천, 임대료 220~290 수준이며 환승역세권으로 변화된 이후의 시세상승을 감안하더라도 저층의 노후된 상가건물 1층 점포로는 만만치 않게 형성되어 있다.

교보타워 사거리 상권

서울 서초구 서초동 교보타워 사거리가 명실상부한 강남 일대 대표적인 역세권으로 떠오를 전망이다. 이곳은 오는 2008년 말 개통 예정인 지하철 9호선이 들어서고, 2010년 신분당선 환승역이 뚫리면 김포공항과 여의도 등 서울 서남부 지역의 유동인구와 분당과 판교 등 서울 남부 신도시 유동인구가 강남을 오가는 관문이 될 것이기 때문이다. 교보타워 사거리는 아직까지 뚜렷한 주목을 받지 못하고 있다. 왼쪽의 강남역과 오른쪽의 논현역 사이에 끼어 양쪽으로 각각 버스 한 정거장 거리이지만 일대 상권이 강남역과 논현역 두곳으로 나뉘어 있는데 따른 것이다.

유동인구 8,000명인 교보타워가 들어서면서 인근 상권이 전보다 활성화되기는 했지만 교보타워 사거리는 뉴욕제과를 중심으로 한 강남역 상권에 비해서는 초라했던 게 사실이다. 강남역 상권이 교보타워 쪽으로 외연이 좀 더 확장되기는 했지만 이 같은 영향이 길 하나 건너 논현역 쪽으로는 아직 거의 미치지 못하고 있다. 하지만 9호선과 신분당선 환승역에 대한 기대감이 높아지고 낡은 아파트 단지들이 속속 재건축에 뛰어들면서 이 지역도 강남 최고 초역세권을 향한 시동을 걸고 있다.

상가 시세는 도로변 1층의 경우 3.3㎡당 5,000~6,000만원선으로, 교보타워가 들어서고 강남역 인근에 삼성타운이 들어설 것이란 기대감이 반영돼 지난해보다 30% 가량 올랐다. 하지만 강남역 인근 상가는 최근 분양가가 3.3㎡당 8,500만원선이고, 입지가 좋은 일부 모퉁이 상가의 경우 시세가 1억원선이란 점을 감안하면 이 지역은 아직 싼 편이다.