오피스텔 투자에 따른 세무상 문제

경기침체와 금리인상 등의 여파로 부동산 시장은 고전을 면치못하고 있지만, 오피스텔의 인기는 식지 않고 있다.
소형아파트 등의 가격상승으로 인한 매물부족과 주택 등의 시세차익실현의 어려움으로 금리 이상의 안정적 임대수입을 올리려는 투자수요 증가 등의 이유로 오피스텔의 인기가 올라간 것으로 보인다.최근 괜찮은 투자처로 각광받는 오피스텔의 경우 자신의 자산보유 형편과 임대상황에 따라 조세문제가 크게 달라질 수 있으며, 이는 오피스텔 투자의 수익률에 상당한 영향을 미치는 바, 오늘은 오피스텔 투자에 따르는 조세문제에 대해여 살펴보도록 하겠다.

오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물이지만, 주된 용도가 주거용보다는 업무용으로 보아서 업무시설로 분류된다. 그러나 최근에는 이들 오피스텔 상당수가 주거용으로 사용됨으로써 세금문제가 복잡해지고 있다.

오피스텔을 업무용으로 사용한다는 의미는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함하는 것으로 해석되고, 주거용으로 사용한다는 의미는 오로지 주거용으로 사용하고 있는 경우뿐만 아니라, 세대전원이 거주하면서 업무용으로도 함께 사용한 경우까지 포함하는 것으로 이때는 거주자의 주택으로 보아야 할 것이다.

국세청에서는 업무용과 주거용의 구분을 공부상의 용도구분에 상관없이 사실상의 사용용도에 따라, 사실 확인하여 판단할 부분이라 예규 등에서 밝히고 있다.이제 각 상황에 따른 조세문제에 대하여 살펴보도록 하자.

1. 취득시업무용으로 사용되던 오피스텔을 구입하는 경우 일반적으로 매도자가 부가가치세를 거래징수 하여야 한다. 매수자는 매수한 오피스텔을 업무용으로 사용하거나, 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우 납부한 부가가치세를 환급 받을 수 있다.
그러나, 매수자가 매수한 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하거나, 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우, 주택의 임대는 면세용역에 해당하므로 부가세를 환급 받을 수 없다.

또한, 매수한 뒤 업무용으로 사용, 임대 하여 납부한 부가가치세를 환급 받았다가, 10년 이내에 주거용으로 사용, 임대 하는 경우, 남은 기간에 해당하는 부가가치세를 추가로 납부하여야 한다.최근에는 부가가치세 납부와 환급의 번거로움을 없애기 위하여 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 많이 이용하고 있다. 포괄양수도 계약을 하는 경우, 이는 사업의 양수도에 해당되어 부가가치세 과세대상이 되지 아니하는 바, 납부와 환급의 번거로움도 없고, 나중에 추징의 문제 또한 발생하지 않으므로 편리한 면이 많다.

다만, 부가가치세 환급을 받거나 포괄양수도계약을 하기 위해서는 매도인과 매수자 공히 사업자등록이 되어 있어야 한다(매수인의 경우 매수일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해도 된다).취득시에 취득세와 등록세의 지방세도 신고납부를 해야 한다.

주택의 경우 일반 건물에 비하여 취, 등록세를 50% 경감 받을 수 있지만, 이 경우 주택은 공부상의 주택만을 말한다. 따라서, 실질적 사용용도가 주택으로 사용하던 오피스텔이라 하더라도 공부상으로는 주택이 아니므로, 지방세의 경감혜택은 받을 수 없다.

2. 보유시사업자등록을 내고 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우에는 부가가치세를 거래 징수하여 납부해야 한다.

월정액 등으로 받는 임대료에 대한 부가가치세뿐 아니라, 보증금에 대해서도 간주임대료란 명목으로 부가가치세가 과세, 과세기간 동안의 임대기간에 국세청장이 정하는 정기예금이자율에 해당하는 금액을 계산하여 납부하여야 한다.

간주임대료는 환급의 대상이 아니고, 특약이 없는 한 임대인이 부담하는 경우가 많으므로 부가가치세 절세를 위해서는 임대보증금을 줄이고, 월정임대료를 많이 받는 것이 유리할 수 있다.주거용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우, 주택의 임대는 면세용역이므로 부가가치세 문제는 발행하지 아니한다.

다만, 앞서 말했듯, 매수시에 납부하였다가 환급 받은 부가가치세는 주거용으로 임대 시에 추징을 당하게 되므로 이를 주의하여야 한다.

지방세인 재산세의 경우 취?등록세와는 다르게 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우, 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정되어 있으나, 현실적으로 일반 건축물로 취급하여 재산세를 부과하고 있으며, 이에 따라 주택에 대한 종합부동산세 역시 과세되고 있지 않다.

3. 양도시업무용으로 사용하거나, 업무용으로 사용하는 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 주택이 아닌 일반 건축물로 취급되어 양도인의 자산현황과 상관없이 양도소득세가 산출된다. 다만, 임대사업소득을 줄이고자 감가상각을 하였다면, 해당 감가상각비 상당액은 취득가액에서 공제한 뒤에 양도차익을 산정하여 양도소득세를 산출하여야 하는 바, 감가상각비 상당액만큼의 양도소득세가 늘어날 것이다.
일반적으로 부동산임대소득으로 과세되는 종합소득세보다 양도소득세의 납세부담이 더 크므로 감가상각을 하는데 있어서 주의를 해야 한다.업무용 사용자산이므로 부가가치세 납세의무는 당연히 있으나, 앞서 언급했던 포괄양수도계약에 의해 부가가치세 부담을 제거할 수 있다.

상시 주거용으로 사용하거나 상시 주거용으로 사용하던 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 당해 오피스텔은 주택으로 취급되어 양도인의 자산현황에 따라 양도소득세 과세문제가 달라진다. 이 경우 부가가치세 문제는 발생하지 않는다.

양도인이 기존 주택이 없는 상태에서 주거용 오피스텔만 보유하고 있다가 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 물론 1세대 1주택 비과세 규정의 전제요건인 3년 보유(서울 등 5대 신도시의 경우 2년 거주) 요건을 충족시켜야 하며, 고가주택(6억 초과 주택)의 규정도 마찬가지로 적용 받는다.양도인이 기존의 주택을 가지고 있는 상태에서 오피스텔을 보유하다가 양도하는 경우에는 다가구 중과 규정을 일반 주택과 마찬가지로 적용 받는다.

따라서, 주거용 오피스텔과 주택의 수를 합산하여 2주택자에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제를 배제한 50% 단일 세율적용을, 3주택자에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제 배제 및 60% 단일세율 적용을 받게 된다.위와 같은 부담 때문에 기존의 주택을 보유하던 이들은 주거용 오피스텔을 주택으로 인정받지 않기 위해, 임차인에게 전입신고를 하지 말도록 요구하여 공실인 것처럼 위장하거나, 임대차계약서에 사무실로 사용한다는 특약을 넣는다던가 하는 여러 편법을 쓰고 있는 현실이다. 그러나 이러한 방법이 정황상 간접적 증거는 될 수 있을지 모르나, 과세당국의 실지조사나 여타 증빙에 의해 쉽게 뒤집힐 수 있음을 주의해야 할 것이다.

부동산관련 소득에 대한 세제는 다른 소득에 비해 세부담이 크므로, 투자수익률에 큰 영향을 미친다 할 수 있다. 따라서 오피스텔에 투자를 하는 경우, 사전에 자신의 자산현황과 임대수요의 종류(업무용도?주거용도)에 대한 고려를 심도 있게 하여 보다 효율적으로 투자를 하는 것이 바람직할 것이다.