상권에서 조사해야할 사항들

■유동인구조사

주말이라고 해도 토요일과 공휴일에 따라 달라지며 유동인구는 날씨에 따라 차이가 많이 나기 때문에 이점도 고려해야 한다. 소자본 창업에 있어서 비용을 많이 들일 수는 없지만 최소한의 유동인구를 조사하려면 날씨가 좋은 평일과 주말 각각 하루를 선정한다면 비교적 정확한 조사가 될 것이다.

■총유동인구 조사법

자신의 주고객이 몰리는 시간에만 조사하는 것이 아니라 하루의 총 유동인구를 조사해야 한다. 하루의 시간대를 선택하는 방법이 있는데 오전중 1시간을 선택해 유동인구를 산출하고, 오후부터는 2시간마다 1시간을 조사해서 산출하는 방법이 있고, 매 시간의 20분 정도 조사해서 산출하는 등 다양한 방법이 있다.

단 업종에 따라 차이가 있으나 낮 12~오후2시까지와 저녁시간 6~8시간까지, 그리고 밤 9~10시까지는 신경을 써서 조사해야 한다.

■고객층과 시간대별 통행량 조사

주부들을 대상으로 하는 업종이라면 오전 11시부터 오후 5시까지, 학생들을 대상으로 한다면 하교시간대에, 직장인이라면 퇴근시간대에 정밀조사를 한다.

■내점률조사

점포후보지의 유동인구와 잠재력을 조사하였다고 다 끝난 것이 아니다. 점포후보지의 내점률을 확인하여야 한다. 여기서 내점률이란 유동인구 100명당 점포를 방문하게 되는 고객의 수를 말하는데 100명중 점포로 내점하는 고객이 5명이면 내점률 5%이다.

하루 유동인구 5,000명에 내점률 5%이면 250명의 고객방문을 기대할 수 있는 것이다.

내점률은 추정매출을 조사하기 위한 것인데 경쟁점포나 유사업종의 매출을 조사하는 것으로 매출액을 추정할 수 있다.

또 다른 조사방법은 설문조사를 하거나 전문조사업체에 의뢰하는 방법등이 있으나 소점포를 창업하면서 비용이 많이 드는 조사방법은 여기에서는 생략하기로 한다.

■구매품목과 가격대조사

유동인구를 조사하되 반드시 성별, 연령별, 주요 구매품목과 구매 가격대도조사해야 하며 점포 앞은 물론 각 방향에서의 입체적인 통행량을 조사해야 한다. 만일 대로변이라면 길 건너까지의 유동인구와 차량 통행량까지 조사하는 것은 기본이다. 그러나 상권이나 좋은 목은 언제나 변하는 것이다. 현재는 번화가가 아니지만 발전 가능성이 있는 지역, 유동인구는 많지 않지만 주위에 경쟁상점이 없어서 고객확보가 쉬운곳, 업종의 특성상 극복이 가능한 곳을 찾을 수 있는 안목을 기르면 의외로 좋은 목에 위치한 점포를 찾을수도 있다. 

■권리금때문에 분쟁이 발생한 경우

권리금은 건물주가 공식적으로 인정하지 않는 금액이기 때문에 분쟁의 소지가 있으며 건물주가 바뀌었을 경우 새 소유자가 반환을 청구한다면 이 경우에 점포를 비워 주는 것이 원칙이다. 그러나 점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고액의 권리금이 형성 되었을 경우 임대인이 이를 묵시적으로 동의 했다고 판단할수도 있다.

그러나 어떤 경우든지 약자는 임차인이 될 경우가 많으며 상호간의 분쟁이 발생할 때에는 법에 호소하거나 대형 상가인 경우 집단대응 등의 방법도 임차인에게는 효과적일수 있다. 법적 대응의 경우 일반적으로 1년이상의 장시간을 요하고 있어 상호간의 피해 또한 만만치 않을 것이며 원만한 합의가 최선일 것이다. 현실적으로 어렵겠지만 가능하다면 건물주에게 권리금 인정 여부에 대한 서면동의를 받거나 계약서에 권리금 관계를 써 넣는 것이 임차인에게 유리하다