점포로 창업할 때 어떤 업종을 선택하느냐도 중요하지만 어디에서 하느냐도 대단히 중요하다. 실제로 입지를 잘못 선택해서 실패한 사례가 의외로 많다. 실패 원인이 전적으로 입지선택이 잘못됐기 때문이라고 단정지을 수는 없지만 폐점하는 사람들의 48%가 실패한 이유를 입지문제로 얘기하고 있을 정도로 점포업종에서 입지는 성패를 가늠하는 변수가 될 수는 있다.

그래서 요즘은 점포창업자의 입지선택을 프랜차이즈 본사가 해주는 경우도 많다. 물론 일차적으로는 창업자가 선택하지만 프랜차이즈 본사에 위탁하는 경우도 흔하다. 본사가 선정해서 실패할 경우 나중에 가맹사업자로부터 컴플레인을 받는 경우도 있어서 요즘은 아예 상권전문가에게 아웃소싱하는 경우가 부쩍 늘고 있기도 하다.

그렇다면 점포 개발은 어떻게 하는 게 좋은가? 기존점포를 인수하거나 업종에 따른 새로운 점포를 찾아내는 방법 등 두가지다. 기존점포를 인수하는 경우는 현재 잘되고 있는 가게를 인수하거나 잘 안되지만 살릴 수 있다고 판단되는 가게인데 주로 시설투자를 크게 하지 않아도 된다는 점 때문에 유리하다. 하지만 업종선택의 폭이 넓지 않다는 것이 단점이다.

후자는 자신에게 맞는 업종을 선정하는 것 자체가 큰 부담이고 업종에 맞는 점포를 구하는 일도 쉽지 않다. 사실 후자의 경우가 대부분의 창업자들이 겪게되는 문제일텐데 스스로 잘할 수 있는 방법은 없을까? 쉽지는 않지만 상권분석을 사전에 철저하게 하면 가능하다.

고객의 소득수준이나 쇼핑거리, 라이프스타일, 학력수준, 구매빈도, 구매시간대, 연령층 등을 고려하여 적합한 상권을 찾아내는 연역적 추론방법 즉, 상권리모델링 기법을 통한 접근방법이다. 사실 초보자가 좋은 점포를 얻기 위해서는 노력해야 할 부분이 너무 많아서 상권전문가에게 의뢰하는 편이 나을 수도 있다.

그렇다고 전문가가 아니라면 점포를 찾아내기가 어렵다는 얘기는 아니다. 우선 몇 가지 점을 중심으로 방법론을 제시한다. 우선 점포계약을 하기 전에 "입점 가능한 업종 확인해야" 한다. 임대인이 기피하는 업종으로 부동산중개사에게 계약해서 파기되는 일이 종종있기 때문이다.

"점포크기를 정확하게 이해해야" 한다. 프랜차이즈 본사가 제시하는 규정평수는 주로 실 평수를 기준으로 하기 때문에 이 점을 감안해서 임차해야 하기 때문이다. 예를들어 7평형 패스트푸드점이라면 실평수가 20평 이상 되야 한다. 주방만도 13~4평이 필요해서다.

원하는 면적이 모자라는 경우에는 메뉴를 줄이거나 동선을 바꿔서 효율화시키는 전략도 필요하다. "업종에 따라서 점포입지도 달라져야" 한다. 의류나 잡화, 제과 등 업종은 전면크기가 넓은 점포를, 외식업의 경우에는 메뉴의 특성에 따라 다르지만 대체로 근린형 점포를 얻어야 하는 것과 같다.

"등기사항도 필히 확인해야"한다. 권리관계와 도시계획등을 확인하는 것은 필수사항이고 소유권 변동과 가압류, 근저당 설정 등 복잡한 건물은 가급적 피해야 하며 노후건물일수록 재개발, 재건축과 같은 도시계획상 변동가능성 점검 필수다. 또한 용도지역(Zoning)에 따라 입점가능한 업종이 명시되어 있기 때문에 구청에 확인이 필수이며 점포 계약과 동시에 상가임대차계약서 확정일자 받아야 권리보호(관할 세무서, 사업자등록증 제출)를 받을 수 있다.

"업종 결합성"도 참고하라. 상권은 크게 역세권, 아파트단지, 대학가, 오피스가 등으로 분류하는데 각각의 특성이 있기 때문에 이를 반영해야 한다. 다시 말하면 의류소매점 지역에 음식점이 들어선다거나 음식점 거리에 컴퓨터판매점은 피해야 한다는 얘기다.

"임대료나 권리금"에 대해서도 주의해야 한다. 시내 중심가는 연 18∼24%, 주거형 상권인 경우에는 10%인 경우도 있기 때문에 협상을 통해 보증금과 월세를 조정하는 것이 좋다. 월 임대료는 3일간의 예상매출액으로 하면 큰 무리가 없다.

권리금은 호가(呼價)와 실거래가(實去來價)로 이루어져 있기 때문에 계약서 작성때까지 가능한 권리금을 낮추는 노력이 필요하다. 매매중개수수료를 권리금에 포함시키는 사례가 많기 때문이다.

들어가고 싶은 지역에 점포가 없어서 입점을 못하는 경우도 있다. 업종간의 연계성은 큰데, 점포구입이 용이치 않은 경우에는 층수를 바꾸거나 주택을 리모델링하는 전략도 때론 괜찮다. 실제로 명일동 학원가에 2층에 패스트푸드점을 오픈하여 이전보다 6배 이상 매출이 오른 경우도 있고 화곡역 인근에 권리금 없이 저렴한 가격에 2층 주택을 임대하여 버섯샤브샤브전문점으로 리모델링하여 성공한 사례도 있다.

가게 하나 얻는 것도 결코 쉬운 일이 아니다. 어떠한 분야든 잘 모르면 전문가에게 의뢰하는 것이 실패를 줄이는 방법이 아닐까 한다.