불황기 상가투자법은?

저금리에 경기불황을 맞아 상가투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 안정적인 임대수익을 노릴 수 있어서다. 상가투자에서 가장 중요한 것은 상권이다. 상권이 살아나지 못하면 임대수익은커녕 오히려 대출이자로 빚더미에 올라앉기 쉽다. 경기가 좋지 않은 만큼 상가 투자 역시 안정적인 투자처를 찾는 것이 기본이다.

◇주공상가, 안정적 배후단지 '버팀목'

최근 주공 단지 내 상가 입찰 결과를 보면 과거의 과열양상은 사라지고 실속형 수요자 위주로 시장이 재편되고 있는 것으로 보인다.

주공상가는 아파트단지 안에 있어 수요층이 안정적으로 존재한다는 것이 장점이다. 상가 가운데에서도 가장 안정성이 높다. 다만 아파트단지의 입주가 완료된 후 상권이 자리를 잡을 때까지 시간은 걸린다.

최근 수도권 주공 단지 내 상가 입찰 결과를 보면 평균 111.92%의 낙찰가율을 기록했다. 전체 42개 점포 중 27개 점포가 주인을 찾았다.

성남 판교 6개 블록 33개 점포, 오산 세교 1개 블록 6개 점포, 남양주 가운 1개 블록 3개 점포가 입찰 등록됐으며 판교 63.6%, 오산 세교 50%, 남양주 가운 100%의 낙찰률을 기록한 것으로 조사됐다.

판교의 경우 A22-2블록이 584가구의 단지 규모와 판교역에 가까운 지리적 강점으로 14개 점포 중 12개가 낙찰, 85.7%의 높은 낙찰률을 보였다.

반면 A 14-1블록의 경우 임대 단지인 탓에 배후세대의 소비력과 근린상가용 부지가 인접해 2층의 업종 구성에 어려움이 예상되는 등의 이유로 30%대의 낮은 낙찰률을 보였다.

판교에서 내정가 대비 최고낙찰률을 보인 점포는 151.20%, 4억8988만원을 기록한 A22-1블록 101호였다. 최저낙찰률을 기록한 점포도 역시 A22-1블록의 104호로 3억 3805만원, 100.01%의 낙찰률을 보였다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “대체적으로 소비력이 가시적으로 확인 가능한 분양 아파트 단지의 단지 내 상가가 높은 낙찰률을 기록했다"며 "이번 입찰결과를 보면 투자패턴이 실속형 투자자 중심으로 움직이고 있음을 알 수 있다"고 평가했다.

◇선임대 상가, 처음부터 임대수입 '안정적'

더 안전한 상가투자를 고려하고 있다면 선임대 상가를 찾는 것도 방법이다. 선임대 상가란 분양업체에서 임차인을 먼저 구한 후 그 상가를 분양하는 방식이다. 상가를 분양받은 투자자는 임차인을 구하려 노력할 필요도 없고 수익성도 정확하게 분석할 수 있다. 수익률이 높고 투자가 상대적으로 안전하다는 장점이다.

또 선임대 상가는 일단 상가 건물이 완공돼 입주까지 끝난 상태다. 선분양의 경우 투자 초기에 발생할 수 있는 시행사나 시공사의 부도 등의 문제도 없다.

완공된 건물이므로 상가 건물의 내부와 외부 여건을 면밀히 검토할 수 있다. 직접 눈으로 상가의 입지와 주변 상권에 대한 분석도 가능하다. 건축 예정이거나 건축 중인 상가에 비해 투자 타당성을 따져보기가 쉽다.

상가의 최종 소비자라 할 수 있는 임차인이 선택한 점포는 상가의 입지와 상권 활성화 가능성에 대해 어느 정도 검증된 것으로 볼 수 있다. 투자 직후 곧바로 수익을 확보할 수 있다는 것은 가장 큰 장점이다.

특히 임대차 조건이 이미 확정돼 있어 투자에 따른 수익률을 정확하게 파악할 수 있다. 분양을 받았을 경우에는 임대료 수입이 바로 발생하기 때문에 투자 수익의 회수가 용이하다.

최근의 저금리 기조를 생각해 볼 때 연 7% 이상의 수익이 발생하는 선임대 상가라면 충분히 시장수익률을 상회하는 매력적인 투자처로 볼 수 있다.

실제로 현대드림밸리의 경우 지상 1층 점포가 임대료를 고려할 때 연 7.5% 정도의 수익률을 보이고 있는 등 전체적으로 연 7~8%의 안정적인 수익률을 보이고 있다.

다만 선임대 상가 투자 시에도 주의할 점이 있다. 분양사업자를 통해 해당 임차인이 확실한지 확인해야 하며 임대차계약조건 역시 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 임차업종, 임차인의 사업 능력 등 임차인과 관련된 사항도 반드시 살펴봐야 한다.

선종필 대표는 “선임대 상가의 매력은 무엇보다 임대 걱정 없이 꾸준히 수익을 올릴 수 있고 특히 현재 시중금리를 고려해 볼 때 수익률 면에서 투자메리트가 높다고 할 수 있다”며 “다만 선임대 상가의 경우 임대차 계약의 주체가 확실한지, 임차인의 업종과 사업능력이 장기적으로 안정적인 임대차 관계 유지에 적절한지 등의 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.