권리금이란 기존의 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 세입자에게 요구하는 금액을 말한다. 즉, 권리금은 점포의 지리적 조건을 고려할 때 뛰어난 재산적 가치를 가지고 있다고 판단되는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다.

따라서, 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 판단될 수 있다.또한, 권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없다. 따라서, 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호대상이 되지 않는다는 점도 체크를 꼭 해둬야 할 부분이다.

특히, 계약기간 만료 후 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인을 받는 것이 좋다. 그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많다.

법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없으며 세금도 붙지 않는다.권리금을 산정하는 데에는 특정 원칙이 없다. 이전 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상 여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.

권리금의 종류

통상적으로 권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구성되어 있는데, 상황에 따라 권리금에 이들 세가지 모두가 포함되거나 일부만 포함되기도 한다.

1. 영업권리금

영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다.(영업권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집이라 생각하면 된다)

- 영업권리금은 어떻게 구해지나?예) 한달 매출액이 2천만원이고 매출이익이 4백만원이라고 가정하자. 매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익=영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 본다) 이때 영업권리금은 2백만원*12개월=2천4백만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액인 영업권리금이다.

2. 시설권리금

시설권리금이란 초기 개점 시 투여된 시설비용을 말한다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함되는데 이 시설 권리금을 산출할 때는 감가상각을 적용해야 한다. 시설권리금을 계산하는 특별한 산정공식은 없다. 다만 통상적으로 시설에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하는데 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없지만, 관리 상태에 따라 눈으로 확인하고 보장수준을 타협해야 한다.

그러나 이는 계산상의 공식일 뿐이고, 1년을 사용했지만 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30%공제가 아니라 90%를 공제해도 좋다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름없다면 다만 얼마라도 보상을 해주어야 하는 것이 사람간의 협의 규칙이다.

- 왜 3년 이후에는 시설권리금을 줄 필요가 없다고 인식하나?

3년 정도면 시대의 흐름이 달라져 손님들의 소비성향과 취향도 변하므로 실내 인테리어도 그에 따라 바꿔주어야 하고, 한 사람이 한 장소에서 3년 정도 장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익을 올렸다고 생각하며, 또한 3년이 되면 시설이 낡아 시설을 교체해야 하기 때문이다.

3. 바닥권리금

바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭한다. 바닥권리금에도 역시 특별한 산정공식은 없다. 다만 예를 들어 설명하자면, 대단위 아파트단지가 들어서는 상가의 경우 건물이 완공되지도 않고 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수천만원을 요구하거나, 기업단체에서 테마상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥권리금을 요구하기도 한다. 결국 신규 세입자의 신중한 판단이 필요할 것이다.