창업을 위하여 점포임대차계약을 할 때 알아두어야 할 점포임대차에 관련한 실무법률 몇가지를 살펴보자.
먼저 <민법상 권리금과 임대차의 시설비, 계약의 해지와 종료>에 대해 살펴보면

첫째, 용익권 임차권등의 권리인 “권리금”으로 장소 또는 영업상의 이익에 대한 대가로 주고받는 금전을 말한다. 법적인 보장은 받지 못하는 것이 일반적인 관례이기 때문에 계약서에는 시설물이나 양도할 설비관계로써 이해될 수 있는데 문서상의 기재 효력은 없다고 보면 된다.

둘째, 시설비로써 양도된 시설의 가치상의 증가가 현존한다고 인정되면 임차물의 보존에 관한 비용과 지출은 즉시 상환청구가 가능하다.만일 시설에 대하여 원상회복의 특약이 있다면 포기로 해석될 수 있다.
단 임대차에서 임대인의 본질적인 의무에 속한 사항은 포기해도 무효하다고 본다.

또한, 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나 강행규정은 임차인이 포기해도 무효하다세째, 기간의 약정없는 임대차의 해지 통고의 효력 발생기간은 임대인의 경우 6개월이며 임차인은 1월의 기간을 둔다.

임대차 만료후 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 이의하지 않는 경우에는 동일한 조건의 임대차로 간주한다. 단 임대차 기간은 약정이 없는 것으로 해석되어 해지통고는 임대인의 경우 6개월이며 임차인은 1월의 기간에 효력이 발생한다.

<상가건물임대차보호법>은 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위하여 시행되는 법률이다.
이 법률의 핵심은 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장하고, 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하며, 연 12%의 범위내 인상이 가능하다는 것이 주요골자이다.

그 범위는 상가건물의 임대차이면서 보증금이 서울 2억4천 이하, 수도권 1억9천, 인천 이외 광역시 1억5천, 기타 1억4천 이하에 적용된다. 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력을 행사할 수 있는데 대항력있는 건물의 양수인은 임대인지위를 승계한 것으로 간주한다.

대항력을 구비하기위해선 임대차계약서상에 관할 세무서장의 확정일자를 받아야 하는데 사업자등록을 한 날까지 존재하는 근저당권 등은 선수위권리자이다. 소액임차인을 위한 최우선변제권을 두었는데 우선변제금액은 서울 1350만원, 수도권 1170만원, 인천 이외의 광역시 900만원, 기타 750만원이다.

임차인이 임대인에 대하여 계약만료전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구하면 임대인은 정당한 이유없이 거절못한다.거절예외 사유로는 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 혹은 쌍방합의로 상당한 이유가 있을 때이다.

보상을 받을 수 있는 경우는 동의없는 전대차, 기타 임차인의 현저한 의무위반으로 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이다.일곱째, 임대료의 차임증감액은 1년 단위로 12%를 초과하지 못하게 되어있다.

자료자문:길기관 변호사