창업을 위해서는 여러가지 중요한 요소들이 있다. 그중에서 좋은 상권과 입지에서 창업을 해야 성공가능성이 높다는 것은 누구나 다 알 것이다. 그러나 막상 창업준비를 하다보면 도대체 어떤 상권이 좋은건지, 어떤 입지가 좋은 입지인지 초보창업자는 알기가 어렵다. 또한 어떻게 점포를 찾아야 할지도 난감하기만 하다. 그러다 보니 대부분의 창업자들은 사람이 많이 다니는 곳이라면 장사가 다 잘 되는 줄 알고 자신이 하고자 하는 업종과는 무관하게 대형 상권만을 찾아 다니게 되는 경우를 많이 본다.

사람과 사람사이, 또는 일과 사람사이에서도 궁합이라는 것이 있다. 마찬가지로 상권과 창업아이템과의 사이에서도 궁합이라는 것이 엄연히 존재한다. 상권에 따라 적합한 아이템 즉, 잘되는 아이템이 따로 있다는 얘기다. 상권이 형성되어 있는 지역에 따라 나름대로의 특성과 색깔을 지니고 있기 때문에 이를 잘 파악하면 그 상권내에서 돈되는 아이템을 즉, 궁합이 맞는 아이템을 충분히 찾아 낼 수 있다.

먼저 상권은 크게 유동인구중심형 상권과 배후인구중심형 상권으로 나눌 수가 있는데 유동인구중심형상권이라고 하면 어떤 핵심 시설로 인해 많은 유동인구가 집중되는 상권으로서 불특정 다수를 주 고객으로 하는 상권을 말한다. 즉, 역세권이라든지 번화가형상권, 대학가상권, 패션타운형상권등을 예로 들 수 있다. 배후인구중심형 상권은 타깃고객이 정해져 있는 상권 즉, 상권의 배후에 아파트나 주거지역, 회사등이 몰려있어 배후인구의 반복적인 구매가 관건인 상권을 말한다.

먼저 유동인구중심형 상권에 대해서 알아 보고 또 이들 상권과 궁합이 맞는 아이템은 어떤 것들이 있는지 알아 보자.

유동인구중심형 상권

번화가 상권

대표적으로 명동이라든지, 종로상권, 강남상권등을 예로 들 수 있겠는데 이러한 번화가형 상권은 10대에서 60대이상까지 다양한 연령층이 이용한다. 대부분 지하철, 버스정류장등 교통편의시설이 집중되는 형태로 역세 상권과 복합적인 모습으로 나타나며 엄청난 유동인구를 자랑한다.

또한 고객인지도가 높은 아이템이나 상품, 유명브랜드의 전시장이라고 해도 아마 과언이 아닐 것이다. 시내 번화가를 걷다 보면 알겠지만 다른 어떤 지역보다 유명브랜드의 간판이 많이 보이고 화려하며 눈요깃거리가 많다. 따라서 아이템에 대한 갈등보다는 고객들에게 어떻게 다양한 꺼리를 제공해서 그들의 충동구매를 유발 할 수 있도록 하느냐가 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.

번화가인 대형상권을 보면 대부분 어느 정도 업종구성의 패턴이 정해져 있다. 상권의 초입과 중심부분에는 패션관련 업종과 유행에 민감한 업종이 구성되고, 이면으로 외식업종과 유흥업소가 들어서게 된다. 또한 2~3층 이상으로는 커피숍 및 주점, 서비스업종인 노래방, PC방등이 자리 잡은 모습을 볼 수 있다. 이러한 기본패턴은 소비자들의 소비행태 및 구매습관등에 의해 자연스럽게 형성된 것이며 이를 거슬러서는 돈벌기 어려워진다. 즉, 소비자들의 소비패턴에 따라, 그들의 움직임에 따라 업종구성을 맞춰줘야 한다는 얘기다. 고객들의 대부분은 친구나 동료, 연인들의 약속이나 데이트, 쇼핑 등을 위해 사실 돈을 쓰겠다고 벼르고 나서는 경우가 많고 또 고객들은 아예 지출이 많을 걸로 예상을 하고 나서게 된다. 그렇다면 당연히 돈을 쓰게 해야 할 것 아닌가.

그렇기 때문에 고객들의 오감(五感)을 자극해 내 점포로 고객을 끌어 들일 수 있는 운영전략을 어떻게 가져갈것이냐를 충분히 고민해야 한다.

더불어 권리금이나 보증금, 임대료, 시설비등 창업비용이 워낙 많이 들어가고 경쟁이 치열하기 때문에 초보창업자들에게는 다소 위험한 상권이라고 할 수 있고 특별히 조심스럽게 접근하지 않으면 안된다.

역세권

역세 상권이라고 하면 지하철이나 전철역, 기차역, 버스터미널, 버스정류장 주변등 특수한 판매구역을 말한다. 대도시같은 경우는 역세권과 번화가형상권이 복합적으로 많이 나타나기도 하는데,

이러한 복합적인 상권을 제외하고 대부분의 역세권은 목적 자체가 교통시설을 이용하고자하는 고객들이 대부분이기 때문에 간편하고 빠른 소비를 원하게 된다.

따라서 편의품위주의 업종이 유리하다고 할 수 있다. 판매업종의 경우는 구매해서 소지하기가 편한 상품을 취급하는 업종 즉, 편의점이라던지, 악세사리, 휴대폰대리점등을 들수 있겠고 외식업종이라면 분식점, 우동전문점, 라면전문점, 한식으로서는 3~4,000원대 일반 백반집등 간편하고 빠른 식사가 가능한 아이템을 들 수 있다. 그리고 나홀로 고객도 많기 때문에 그들의 위한 배려도 염두에 두어야 한다. 지방의 버스터미널주변같은 경우는 배차시간등 기다리는 시간을 위해서 간편한 외식업종은 물론 피씨방이라든지 오락실, 숙박업소등 서비스업종도 많이 눈에 띄고 궁합이 맞는 업종이라고 할 수 있다.

대학가 상권

대학가상권이라고해서 대학생들만 있는건 아닐 것이다. 대학생문화를 선망하는 중고등학생들은 물론 직장인들도 선호하는 상권이다. 그러나 주고객은 10~20대초반의 학생들이 대부분이기 때문에 특히 유행에 민감하고 가격에 민감하다. 그래서 실험적인 아이템을 선보이기가 가장 좋은 상권이라고 할 수 있다. 또 업종의 순환이 빠르고 활발하다는 특성이 있다.

대학가 상권의 경우는 유행에 민감하고 변화에 빠르게 적응하는 청소년들이 주 고객이기 때문에 연예인들이 착용했던 의류나 악세사리소품, 유행에 앞선 보세의류관련업종등이 유리하다고 할 수 있고, 외식업 아이템의 경우는 퓨전요리나 스파게티, 패스트푸드, 분식등과 퓨전주점이나 호프등도 궁합이 맞는다고 할 수 있다. 다만 여타 상권보다 값싸고 푸짐해야 경쟁에서 살아 남을 수 있기 때문에 저가로 승부가 가능한지, 충분한 수익을 낼 수 있는지, 원가에 대한 분석을 철저히하고 접근해야 한다. 그리고 당구장이나 피씨방, 게임방등 대학생들의 공강시간에 시간을 때울 수 있는 업종, 업소도 당연히 유리하다 할 것이다.

다만 여름과 겨울 방학기간이 길기 때문에 비수기가 길다는 단점을 잊어서는 안된다. 많은 창업자들이 젊은층의 구매력에만 관심을 갖고 영업가능 기간을 간과하는 경우를 보게 되는데 특히 주의하고 접근해야 할 것이다.

패션타운형 상권

동대문, 남대문, 문정동 로데오거리등과 같이 대부분 의류, 패션관련산업이 집중되어 있는 상권을 말한다. 특화된 상권이기 때문에 많은 유동인구를 자랑하지만 특정업종에 편중되어 있어 소비자들의 목적구매성향이 뚜렷한 것을 볼 수 있다.

즉, 사고자하는 상품을 구매하고는 바로 그 상권을 벗어나기가 십상이란 얘기다. 다른 업종으로의 소비연계가 잘 이루어지지 않기 때문에 너무 특정업종만 집중적으로 모여 있는 상권이라면 특별히 주의를 기울여야 한다. 아마 각 지방마다 쇼핑몰 형태의 상가나 타운이 형성된 지역이 많을텐데 그런 지역치고 제대로 활성화된 곳은 사실 많지 않은 것을 볼 수 있다.

대부분 소비자들의 욕구는 볼거리, 먹거리, 놀거리가 한 상권내에서 이루어지길 원한다. 즉, 다양한 업종이 상권내에 공존해야 소비자들이 상권에 머무르는 시간이 길어지게 되고 그만큼 많은 소비를 하게 된다는 거다.

패션타운형의 경우는 패션관련업종중에서 당연히 고객선호도가 높은 품목을 파악해서 선정해야하는 것은 당연할 것이고, 상호 보완업종으로서 장시간 쇼핑에 아픈 다리를 쉬게 할 수 있는 공간과 고픈 배를 채워줄 수 있는 업종이 유리하다 할 것이다. 커피전문점이라든지 패스트푸드점, 커피와 베이커리전문점, 분식점, 라면, 우동등 주 고객인 여성고객들이 간편하게 이용할 수 있는 아이템을 가져가는 것이 궁합을 맞출 수 있는 길이다.

창업에 나서는 궁극적인 목적은 돈을 벌기 위해서다.

많이들 간과하시는 것이 속칭 뜬다, 된다는 업종에 너무 치우치다 보니까 매출만 생각하지 마진이나 순이익은 미처 생각하지 못하고 업종을 선택 하는 경우가 많다.

예를들어 번화가상권에 5~6억이 투자되고 월세700만원짜리 점포에서 저가 삼겹살집을 창업한 창업자가 있다. 남보기에는 손님도 많은 것 같고 돈도 많이 벌 것 같아 보이지만 막상 한달 장사 한 후 셈을 해보니 월세에 인건비에 관리비등 지출이 더 많아 오히려 적자다.

반대로 흔한 동네 상권이기는 하지만 4~5,000만원 투자해서 월 2~300만원이상 가져가는 창업자도 있다. 누가 현명한 창업자인가?

상권에 맞는 아이템은 분명 있다. 굳이 경제원리를 논할 필요도 없다. 수요가 있는 곳에 공급을 해주면 그만이다. 즉, 상권을 이용하는 고객들의 성향, 니즈를 파악할 수 있다면 그에 맞게 업종을 선택하면 될 것이다. 그러기 위해서는 상권에 대한 특성을 먼저 알아야 한다. 상권의 특성을 알고 고객의 니즈를 안다면 대다수 창업자들의 아이템에 대한 고민은 의외로 쉽게 해결 될 것이다.

덧붙여 설령 상권과 궁합이 맞는 아이템이라고 하더라도 내 손에 쥐는 돈이 없으면 소용없기 때문에 반드시 수익성에 대한 판단도 놓쳐서는 안 될 부분이다.

목표고객을 확정하고 접근할 수 있는 배후인구 중심형 상권

앞서 유동인구중심형 상권에 이어 이번에는 배후인구중심형 상권의 특성과 궁합이 맞는 아이템에 대해서 알아보자.

배후인구중심형 상권이라고 하면 타깃고객이 정해져 있는 상권 즉, 상권의 배후에 아파트나 주거지역, 회사 등이 몰려있어 상주하고 있는 고객들의 반복적인 구매가 관건인 상권을 말한다.

유동인구중심형 상권이 대형 상권으로서 불특정다수를 대상으로 영업해야 한다는 것과, 창업비용이 많이 들어간다는 점, 트랜드에 영향을 많이 받는다는 점에서 어려움이 있는 반면에 배후인구중심형 상권은 비교적 소형상권으로 내 목표고객을 확정하고 접근할 수 있고 창업비용부담이 다소 적다는 점, 트랜드의 영향을 덜 받는다는 점에서 장점이 있기 때문에 비교적 소자본으로 창업을 고려하시는 창업자들께 유리한 상권이라고 할 수 있다. 다만 큰 수익을 기대하기는 어렵기 때문에 욕심을 버리고 목표수익을 낮춰 잡을 필요가 있다.

여기서는 배후인구중심형 상권 중에서 대표적인 아파트단지 내 상가, 대단위 아파트 밀집지역주변 상권, 일반주거지역 상권, 오피스 상권등에 대해서 알아 본다.

아파트단지 내 상가

일반창업자들도 사실 아파트 단지 내 상가에 대해서는 관심을 덜 갖는 편인 것 같다. 하지만 이 흔한 아파트 단지 내 상가에서 알차게 돈버시는 사장님들이 의외로 많다. 접근방법만 알면 의외로 쉽고 안정적으로 창업할 수 있는게 사실 아파트 단지 내 상가이기 때문에 많은 관심을 가져봄직 하다.

먼저 특징을 좀 살펴보자. 20~30평형대가 주력인 아파트단지의 경우 세대구성원이 젊다. 젊은 부부에 아이들은 어릴 것이고 또 맞벌이 부부가 많다. 따라서 주중엔 단지 내 야간소비가 많이 일어난다. 게다가 아이들에게 투자되는 돈이 만만치가 않다. 소비가 가장 왕성한 단지라는 거다. 그래서 수퍼라든지, 비디오대여점, 문구점, 제과점, 세탁소, 놀이방, 보습학원, 소아과나 내과등 흔한 업종이지만 필수업종인데다 반복구매가 왕성해 업소마다 적정 수익을 충분히 가져가고 있다.

반대로 40~50평형대가 주력인 아파트단지의 경우라면 세대구성원들이 이미 40~50대이상의 경제력을 갖추신 분들이 많을 것이고 자녀들은 이미 커서 중고등학생 이상인 경우가 많다. 주부들은 남편과 자녀들의 귀가시간이 늦다보니 잉여시간이 많기 때문에 소비자체가 백화점, 할인점등에서의 여유로운 쇼핑을 선호한다. 중고등학생 자녀들도 단지 내에서 소비보다는 학원주변, 학교주변에서 주로 소비할 것은 자명하다.

따라서 대형평형대의 아파트단지의 경우는 단지 내 상가 소비가 다소 부진한 것을 쉽게 볼 수 있다. 물론 수퍼나 세탁소, 비디오대여점등 생활에 필요한 상품들은 크게 상관없겠지만 말이다.

이렇게 아파트단지의 주력평형대에 따라서도 소비성향과 업황은 다르게 나타난다.

아파트 단지 내 상가의 최대 핵심은 반복구매이다. 즉, 고객들의 재방문율에서 승패가 난다는 말이다. 따라서 단지 내 거주민들의 경제력을 판단하지 말고 소비행태와 특성을 잘 파악해 상가 내에서 가장 반복적인 구매가 일어나는 상품과 그들이 늘 필요로 하는 것이 무엇인가를 찾아낸다면 안정적인 창업은 충분히 가능하리라 본다.

대단위 아파트 밀집지역 주변 상권

주로 신도시형 대단위 아파트 단지주변에는 계획적인 상업지역이 만들어지게 된다. 보통 2~3만세대 이상의 아파트단지가 들어서게 되면 최소한 2~3지역이상의 유사한 상업지역이 같이 들어서게 되는데 문제는 통상적으로 1개지역만 왕성하게 활성화되고 나머지 상업지역은 들러리 역할밖에는 못하고 있다는점이다.

이것은 신도시다보니까 당연히 도로나 교통편의시설은 잘 갖추어 놓는다. 그런데 너무 방대한 지역에 주거와 상업시설이 혼재하다보니까 집중력이 분산된다고 할까? 따라서 대중교통등 교통편의시설이 가장 양호하면서 집중되어 있고 대단위아파트 지역 내 중심권에 위치한 상권만이 그나마 배후지역의 고객들을 끌어들이고 상권의 번성을 누릴 수 있다는 거다. 그러므로 신도시내 상업지역중 어느지역에 인구가 집중되는지를 반드시 체크해 볼 필요가 있다.

특히 주의하고 접근해야 할 점은 이런 신도시형의 경우 대형할인점이나 백화점이 주변에 입점되어 있는 경우가 많다. 그리고 그 주변에 상권이 형성되어 있는 경우가 많은데 이러한 할인점, 백화점과의 직접 경쟁상품은 당연히 피해야 할 것이고 상화보완될 수 있는 업종쪽으로 가닥을 잡아야 한다.

즉, 외식업의 경우라면 노하우가 필요한 전문음식업종으로서 가족단위의 고객을 위한 중대형의 전문음식점이 유리할 수 있고 백화점, 할인점에서의 1차소비 이후 2차소비를 유도할 수 있는 업종으로서 제과점, 유명브랜드상품, 미용관련 서비스업종등이 궁합에 맞다. 또한 가볍게 한잔할 수 있는 호프나 주점류도 양호한 매출을 기대할 수 있다. 다만 가급적이면 브랜드력과 인지도가 있는 프랜차이즈 업종들이 다소 유리하다고 할 수 있겠다.

일반 주거지역 상권

여기서 얘기하는 주거지역이라고 하면 단독주택이라든지, 다세대, 다가구, 중소형 아파트가 혼재해 있는 그런 지역상권을 말한다. 이런 상권은 가장 흔하게 볼 수 있는 동네 상권이라고 할 수도 있는데 사실 계획적으로 상권이 형성되었다기보다는 자연발생적으로 필요에 의해서 하나 둘씩 점포가 생겨나 상권을 이루는 지역이 많다.

그러다보니 큰 수익은 내지 못하더라도 장수업종이 가장 많은 상권이라고 할 수도 있다. 주변에 거주하는 사람들이 필요로 하는 상품을 주로 취급하다보니까 그들이 오래 거주하는 한 지속적이면서 안정적인 구매가 이루어진다. 즉, 기호품보다는 생필품위주의 업종이 궁합에 맞는다고 할 수 있다.

이런 지역일수록 작지만 재래시장형태의 시장상권이 형성되기도 하고 지역 주민들은 대형할인점이나 백화점에서의 구매보다 시장등 주변에서의 구매 빈도가 높게 나타난다. 또한 물건값을 깍는 맛과 깍아주는 미덕으로 사람냄새가 나는 그런 상권이라고 할까? 따라서 튀는 아이템보다는 이들이 생활하면서 필수품으로서 구매빈도가 높은 상품을 취급하는 것이 유리하다. 무엇보다 늘 접하는 주민들이기 때문에 단골을 만드는것과 그 단골관리가 중요하다고 할 수 있다. 즉, 깍듯한 친절함보다는 살가운 친근감이 더 먹히는 상권이라는 얘기다.

오피스 상권

오피스형상권이라고 하면 직장인들이 근무하는 회사 주변의 상권을 얘기한다. 대부분 비슷하지 않을까 싶지만 나름대로 특징이 있다.

예를들어 증권회사나 보험사가 많은 여의도 증권가라든지, 벤처기업이 많이 몰려있는 강남의 테헤란로라든지 기업의 특성과 근무하는 직장인들의 성향에 따라서도 어디서는 되는데 어디서는 안되는.. 그런 현상이 나타나기도 한다.

따라서 오피스주변 상권은 무엇보다 상주하는 주변 직장인들의 성향을 파악하는게 중요하다. 또 영업가능한 시간이 제한적이라는점과 주말매출을 기대하기 힘들다는 점에서 주의해서 접근해야 한다.

오피스주변 상권에서 궁합에 맞는 업종이라기 보다는 가능한 업종이 다소 제한적일 수 밖에 없는데, 한정된 점심시간에 많은 직장인들을 받기위해서는 조리가 간단하면서 빨리 나올 수 있는 음식위주로 가져가야 할 것이고 퇴근이후의 직장인들의 회식자리를 유치하기 위해서는 충분한 공간이 있는 점포를 가져가는 것이 유리하다. 또한 직장인들 입맛이 사실 더 까다롭기 때문에 간결하면서도 맛으로 승부를 내야한다는 것 잊지 말아야 한다.

그리고 여성직장인들이 많은 회사주변이라면 이 여성직장인들을 위한 아이템도 괜찮을 것이다. 샌드위치전문점이나, 커피와 베이커리전문점, 분식류등도 취급가능한 아이템이며 또한 호프전문점이라든지 간단한 주점등도 오피스상권과 궁합이 맞는다고 볼 수 있다. 그리고 편의점이라든지, 인쇄편의점, 사무용품전문점등도 오피스상권과 어울리는 업종이라 하겠다

끝으로 3가지 정도만 창업을 준비하는 분들께 당부를 드리고 싶다.

먼저 상주하는 배후인구가 주 고객이기 때문에 그들이 필요로 하는 것이 무엇인가, 상시 구매하는 것이 무엇인가를 파악하는게 중요하겠고, 두 번째로 고객은 늘 등을 돌릴 준비를 하고 있다라는 말이 있다. 즉, 속된말로 한 번 찍히면 끝장이라는 얘기다. 구전효과가 가장 잘먹히고 단골고객의 충성도가 높은 상권이 배후인구중심형 상권이기 때문에 입소문에 의해 성패가 결정날 수도 있다는것을 명심하고 단골고객관리를 무엇보다 중요하게 생각하며 접근해야 할 것이다. 앞서 언급했던바와 같이 깍듯한 친절함보다는 살가운 친근감이 더 먹힐 수 있다는 것 염두에 두기 바란다.

마지막으로 기대수익을 낮춰 잡아야 한다. 기대가 크면 실망도 크다는 말이 있는것처럼 기대수익에 못 미치게 되면 의욕을 잃게 되고 장사에 성의를 다하지 못하게 된다. 그러다보면 고객들은 금새 눈치를 채고 업소로의 발길을 끊게 된다.

최근 창업시장에서 성공은 누구도 보장할 수가 없다. 뜬다라고 하는 아이템도 된다라는 아이템도 아무에게나 해당되는 것은 아닐 것이다. 치열한 창업시장에서 살아남기 위해서는 무엇을 할 것인가보다 어떻게 할 것인가가 더 중요하다라는점 반드시 마음에 담아두길 바란다.