수익성 = 상권분석’ 상권은 크게 광역 상권과 부도심중심 상권, 지역지구 상권, 근린생활 상권으로 나눌 수 있다. 서울의 상권을 보자, 과거에는 서울 4대문 안을 중심으로 하는 지역을 도심 상권이라 하였으나 지금은 서울의 상권 중심이 4대문 안과 강남 상권으로 나누어져 있다. 이 두 가지 상권을 광역 상권이라 한다.
또한 부도심 상권은 5개 부도심을 중심으로 이루어진 곳을 말하는데 신촌, 영등포, 청량리, 잠실, 영동을 지칭하는 말이다. 여기서는 잠실과 영동상권을 광역 상권인 강남 상권으로 독립시켜 구분하겠다.
이 중에서 리노베이션과 중요한 연관관계를 가지고 있는 상권이 지구지역 상권과 근린생활 상권이다. 리노베이션에서 상권은 그 지역을 중심으로 하는 부동산의 시세와 연관이 깊기 때문이다.

또한 상권의 형성과 상권 변화를 주도하는 것이 무엇이냐를 알게되면 리노베이션 방향도 바뀌게 되기 때문이다. 예를 들어 주택을 매입하여 리노베이션할 때 주택으로서의 효용가치가 떨어진 지역의 주택을 임대하기 위해 리노베이션했을 경우 임대료가 제대로 나오겠느냐는 것이다. 그렇기 때문에 상권에 영향을 주는 것이 무엇이고 향후 상권변화에 주도적인 변수가 무엇인지를 안다면 리노베이션의 방향도 절반 이상은 정해져 있다고 볼 수 있다.

상권은 항상 고정적이지 않고 자체 및 주변 여건에 따라 수시로 변화하는 성격을 가지고 있다. 이러한 변화를 남들보다 빠르게 인식할 때 돈이 보이는 것이다. 여기서 상권을 지배하고 변화를 주는 요소는 여러 가지가 있겠지만 그 중에서 중요한 요소로 실직 교통량, 실질유동인구, 도심이나 부도심에서 외곽으로 나가는 교차사거리 중 오른쪽과 대각선 방향, 대형상업시설의 유무 등으로 요약할 수 있다.

첫째, 실질 교통량이다. = 교통량의 변화에 따라 상권의 변화도 다양하다. 지하철이 생기면 역세권 지역은 융합력이 커져서 상권이 더욱 강해진다. 크고 작은 도로의 개설과 지하철 개통 등으로 해당 지역의 유동인구에 영향을 주게 되고 주요 동선도 바뀌는 것이다. 도로가 개설되었다고 교통량이 많아졌다고 해서 늘 좋은 것만은 아니다. 고속도로를 보면 교통량이 굉장히 많은데 상권이 형성되었는가? 주변 상권에 영향을 주는 것은 실질적인 교통량이다. 퇴근시 방향의 주유소 등이 이와 관련이 깊다.

둘째, 실질 유동인구수이다. = 대단지 택지개발이나 재개발·재건축 건설에 따른 실질적인 유동인구수의 증가를 말한다. 상가 앞이 지하철역의 주요 입구라든지 버스 승하차장 앞이라든지 유동인구에 따를 상권의 변화는 막강한 위력을 가지고 있다. 일반적으로 아파트에 사는 입주민들의 소비성향이 높게 나타난다. 따라서 아파트가 얼마나 형성되어 있고 고정 유동인구수가 얼마인지는 상권을 결정하는 중요한 변수가 된다.

셋째, 교차사거리 오른쪽과 대각선 방향이다. = 우리의 경험으로 보면 사람과 좌측통행에 익숙하지 않지만 차량은 반드시 우측통행을 한다. 그러므로 대로변 오른쪽 방향은 건너편인 왼쪽 방향에 비해 월등한 상권의 영향을 받는다. 특히 도심이나 부도심으로부터 외곽으로 나가는 방향에서 만나는 사거리를 지나 오른쪽 상권은 시너지 효과를 발휘하게 되어 상권이 몰리게 되고 그 대각선 방향도 동일한 효과가 나타난다.

넷째, 대형상업시설의 유무이다. = 대형할인매장은 사람이 몰리는 곳이다. 또한 도로나 동선이 대형할인 매장 중심으로 설계된다. 특히 공급과 수요의 법칙에서 백화점 같은 대형매장은 공급력의 강화로 수요 흡인력을 확대시켜 전반적인 상권의 성장을 한층 강화시킨다. 그러므로 대형할인매장의 방향과이에 따른 도로의 위치에 따라 주변 상권도 재편되는 것이다. 이밖에도 신도시나 개발지에 미리 선점하는 건물이 상권에 영향을 끼치고, 큰 대로변의 이면도로에 상권이 생긴다는 점 등도 알아두어야 한다.

이와 같이 상권흐름의 변화방향과 이에 따른 수익성 변화가 리노베이션에서 매우 중요한 요소로 작용한다.