창업시장에서 업종은 크게 외식업, 유통판매업, 서비스업 3가지로 분류한다. 상권을 형성하고 있는 지역을 보면 이들 업종들이 세분화되어 뒤죽박죽 혼재되어 있는 상태로 각기 영업을 하고 있는 것처럼 보이지만 업종별 나름대로의 자기자리는 따로 있다. 업종별로 적합입지에 대한 보이지 않는 룰이 있다는 얘기다.
 
좋은 입지는 ‘찾는’ 것이 아니라 ‘개발’하는 것이다
 
최근의 창업시장에서는 점포를 확보하기 위한 작업을 점포개발이라는 용어로 많이 사용한다. 그러나 정작 개발은 없고 선택만 있을 뿐이다. 매물로 나와 있는 점포 중에서 금액에 맞춰 고르는 것이다. 이래서는 최적의 점포를 발굴하기 어렵다. 감춰진 것을 찾아내고 때론 없는 것을 만들어 내는 것이 개발이다. 점포도 마찬가지다. 매물로 나와 있지는 않더라도 본인이 하고자 하는 업종의 최적의 입지조건을 갖춘 점포라면 협상을 통해 내것으로 만들어야 한다. 이것이 점포개발인 것이다.
 
그렇다면 어떻게 점포개발을 할 것인가? 좋은 점포를 확보하기 위한 몇가지 방법에 대해서 알아보자.
 
입지는 좋은데 점포주가 의욕 없고 서비스 마인드가 부족한 경우
 
이런 점포라면 주변 상권이나 입지는 양호한데 (이것은 입지조사가 반드시 선행되어야 할 대목임) 매출이 부진하거나 수익을 내지 못하는 경우가 많다. 즉, 내부적으로 점포주와 종업원의 서비스부재, 컨셉에 맞지 않는 인테리어, 상품진열과 청소상태의 불량, 외식업이라면 안주나 메뉴의 불량 등이 원인일 수 있다.
 
이런 경우 점포주가 적극적인 운영에 대한의욕을 상실하거나 점포매도에 대한 의향을 주변에 내비치게 된다. 따라서 주변시세보다 상당히 싸게 매물로 나올 가능성이 높다. 그러나 이런 판단은 본인이 직접 조사해야 하는 어려움이 있고, 만약 인수한다면 현재 잘못된 부분에 대한 개선방향과 효과, 인수자의 마인드가 함께 되었을 때 가능한 부분이므로 판단이 힘들다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.
 
점포가 주변 환경이나 업종과 전혀 맞지 않는 경우
 
주변 상황이나 아이템 컨셉을 무시하고 점포주가 자신의 고집만으로 사업을 한 경우다. 입지조건에 부적합한 아이템을 선택한 점포는 장사가 되기 힘들다. 따라서 협상여부에 따라 쉽게 점포를 인수할 수 있는 가능성이 높다. 운영기간과 점포에 투자한 금액여부에 따라 권리금에 대한 욕심을 낼 수 있겠지만 시간이 걸리더라도 마음에 드는 입지라면 놓쳐서는 안될 점포다. 이런 점포를 인수해 합당한 아이템으로 전환한다면 당연히 성공할 확률은 높고 향후 점포의 가치도 올라갈 것이다. 
 
점포주가 창업시 과다한 채무부담을 안고 있는 경우
 
먼저 개인이 접근해서 점포주의 채무상황을 알아내기란 어렵다. 따라서 인근의 중개업소를 통해 점포주에게 접근해 창업시 투자비용, 수익여부 등을 파악할 필요가 있다. 점포주가 창업초기에 과도한 빚으로 창업을 한 경우, 금융비용의 과도한 부담으로 부채가 시일이 지날수록 쌓여갈 수밖에 없으므로 아무리 많은 매출을 올리더라도 금융비용을 부담하고 나면 매달 적자의 연속일 가능성이 높다.
 
점포가 A급 상권에 위치해 있다 하더라도 수익에 한계를 보인다면 의외로 점포를 쉽게 내 놓을 가능성이 높을 뿐 아니라 권리금협상에서도 유리한 고지를 점할 수 있다. 이런 점포를 발굴해 내기 위해서는 여러 부동산중개업소를 통해서 좀 더 비싼 중개료를 부담할 각오가 되어있어야 한다. 또한 부동산업자들에게 특별히 부탁한 연후에 점포가 물색이 되면 2차적으로 주변 점포의 점포주들을 통해서 현재 점포주의 평판, 상황을 알아보는 방법도 있다. 물론 이것은 해당점포가 자신이 하고자 하는 업종과 맞을 경우에 해당되는 사항이다.
 
사양업종 또는 노후된 시설로 운영되고 있는 경우
 
입지조건은 좋으나 사양업종 또는 노후된 시설로 고객을 끌어들이기에 한계가 있어보이는 점포라면 접근해 볼만하다. 보통 사양업종이라고 하더라도 점포 운영기간이 길었다면 그동안 돈은 벌었다고 짐작할 수 있다.
 
그러나 이후 재투자 혹은 업종전환등에 대한 생각이 없거나 투자할 여력이 없어 매출이 부진함에도 붙들고 있는 경우가 많다. 이런 점포의 경우 건물주와 장기적으로 계약갱신이 이뤄졌기 때문에 주변 시세보다 보증금이나 월세가 싼 경우가 많다. 만약 점포주가 점포매도에 대한 의사가 전혀 없다면 건물주와 협상해 봄직하다. 주변시세보다 월세가 싸기 때문에 월세를 적당히 올려 준다면 건물주가 나서서 해결해 줄 가능성도 있다.
 
 
영업용 점포가 아니라도 용도 변경 가능한 경우
 
모 개그맨의 유행어 중 “대한민국에서 안되는게 어딨어?”라는 말이 있다. 점포개발의 대상은 상업용 점포에 국한되는 것은 아니다. 주택 혹은 사무실 용도의 건물이라도 용도변경이 가능하다면 상업 점포로 개발할 수 있다.
 
특히 전문음식점의 경우 주택을 개조해 식당으로 운영하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다. 과거에는 주택이었지만 용도변경을 통해 점포로 개발된 경우다. 물론 정화조 문제라든지 법률적인 문제가 있을 수 있겠지만 문제해결이 가능하다면 이 역시 점포개발이다. 보통 창업을 준비하는 사람들은 기존의 점포만 보고 다닐 것이다. 그러나 돈 버는 사람들은 기존 점포만 점포로 보지는 않는다.
 
몇가지 점포개발 방법에 대해서 언급했지만 이외에도 무수히 많은 상황이 있을 것이다. 문제는 얼마나 필요로하고 갈구하느냐에 따라 창업자는 좋은 점포를 가질 수 있다는 것이다. 쉽게 창업하면 그만큼 쉽게 포기할 가능성이 높다. 하지만 치밀한 계획과 노력을 통해 창업 한다면 그만큼 오래 버틸 의지가 있고 성공할 가능성도 높다.
 
내게 맞는 좋은 상권과 좋은 입지에 점포를 출점하기 위한 궁극적인 목적은 돈을 벌기 위해서다. 그러나 대부분의 창업자들은 속칭 번화하고 눈에 보이는 유동인구에 눈이 멀어 매출만 생각하고 비용이나 순이익은 미처 생각하지 못한 채 점포를 찾는다는 것이다.
 
강남역 상권 대로변에 무조건 입점하면 돈 벌 수 있을까? 명동 한복판에 점포를 내면 무조건 돈을 벌 수 있을까? 당연히 아니다. 남들이 모두 좋은 입지라고 하는 곳은 이미 좋은 입지가 아니다. 이유는 이미 엄청난 임대료와 권리금이 붙어 있어 고정적으로 지출되는 비용 부담이 크기 때문이다.
 
돈되는 점포는 따로 있다. 그러나 쉽게 눈에 띄지는 않는다. 때문에 돈을 벌기 위해서는 점포 선택이 아닌 점포개발이 반드시 필요하다