부동산 계약시 유의사항

1. 부동산 계약 전 유의사항

(1) 부동산의 현황 확인

- 해당지번 확인

- 임야대장.토지대장.건축물관리대장.토지이용계획원 등을 떼어보고 현장방문 필요

- 특히 부동산등기부등본은 본인이 직접 떼어 확인

(2) 부동산등기부등본 확인

- 저당권 등의 담보물권, 가등기, 예고등기가 설정되어 있는 경우 주의

(3) 토지거래허가구역 등 행정규제 확인

- 개발제한구역, 토지거래허가구역 확인

(4) 소유자 확인

- 실소유자여부, 신분증 대조, 등기권리증 확인, 중개업자의 말만 믿고 안심 금물

2. 부동산 계약체결 시 유의사항

(1) 계약당사자 확인

- 본인과 직접계약

- 대리인과 계약시 본인의 위임장.인감증명서 첨부 확인, 본인과 직접 통화로 다시 확인

(2) 구체적인 계약서 작성

- 계약서는 구체적이고 명확하게 작성.

- 계약서 내용 꼼꼼히 검토, 특히 위약금 조항 주의

- 부동산중개업소에서 쓰는 표준계약서로 작성 시 당사자간에 특약 있으면 반드시 서면화할 것

ex) 토지거래허가구역의 경우 토지거래계약허가 불가시 계약해제 등

(3) 계약금 지급

- 계약금은 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금

- 현금지급 강조, 현금지급하면 매매대금 싸게 해 주겠다고 하면 일단 의심

(4) 등기부 확인

- 계약체결 직전에 등기부 확인하여 변동사항 체크

3. 잔금 지급 및 소유권이전등기 시 유의 사항

(1) 영수증 작성

- 중도금 및 잔금도 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금

- 현금 지급시에는 반드시 대금지급 명목을 적시한 영수증 작성

(2) 등기부 확인

- 중도금, 잔금 지급 직전 등기부 확인, 변동사항 체크 → 이중매매 방지

(3) 서류 수령 및 등기신청

- 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증 등 이전등기에 필요한 서류 수령

- 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기신청, 기간 해태 시 과태료 부과

- 등기신청 후 바로 등기부등본 확인

◈ 중도금 지급 전 계약해제

1. 사안개요

甲은 乙로부터 상가건물을 3억원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 3천만원을 지급하였는데 건물 가격이 상승하자 乙은 중도금지급기일 전에 위 계약을 해제하겠다고 한다. 당시 계약서에는 위약 시 위약금 조항 등이 없었다.

2. 문제

(1) 乙은 중도금 지급 전에 계약을 해제할 수 있는가, 해제할 수 있으면 그 배상범위는?

(2) 甲은 중도금 기일 전에도 중도금을 지급하여 계약의 이행을 청구 할 수 있는가?

3. 사안의 해결

(1) 문제 1의 해결

- 계약금의 성질

① 단순한 계약성립 증거인 증약금

② 해제권유보로서의 해약금

③ 채무불이행시 교부자는 그것을 몰수당하고 교부받을 자는 그 배액을 상환하여야 하는 것처럼 손해배상예정인 위약금(민법 제398조 제4항)

- 민법 제565조 제1항, 제2항

"매매의 당사자일방이 계약당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 하면서 이 경우 "별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록" 규정

- 계약금을 수령한 자가 계약을 해제하기 위한 요건

① 당사자 일방이 이행에 착수하지 않았을 것(중도금 지급)

② 당사자간에 다른 약정이 없을 것

③ 계약금의 배액을 상환할 것

④ 해게의 의사표시

- 민법 제565조에 의하여 계약금을 해약금으로 볼 수 있기 때문에 乙은 甲이 중도금을 지급하기 전에 계약금의 배액인 2천만원을 실제로 상환하고 계약을 해제할 수 있으며, 甲이 그 수령을 거부하는 경우 그 금액을 공탁하면 된다.

(2) 문제의 해결

중도금지급기일 전 중도금지급 가능여부

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 2006.02.10. 선고 2004다11599 판결).

甲은 중도금 지급기일 전이라도 중도금을 지급함으로써 이행의 착수를 한 것으로 보아 乙의 해제권행사를 저지할 수 있다.