상가건물임대차보호법의 목적 및 성격

1. 상가건물임대차보호법의 목적 및 성격

(1) 입법목적

영세상인의 임차권 보호, 국민경제생활의 안정

(2) 성격

① 민법의 특별법

- 임대차관련 법률 : 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법

- 상가건물의 임대차에 관하여는 이 법이 우선 적용. 이 법 규정에 없는 사항에 한하여 민법이 보충적으로 적용.

② 편면적 강행규정

- 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음.

ex) 임대차계약서 - "2년 뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 함" 약정 → 임차인의 계약갱신요구권(5년 존속기간 보장) 침해, 임차인에게 일방적으로 불리하게 약정된 것으로 효력 없음.

(3) 적용시기

- 2002.11.1.부터 시행, 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용.

2. 상가건물임대차보호법의 적용범위

(1) 적용 요건

① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차

a. 사업용 내지 영업용 건물이어야 함

b. 종중, 동창회 사무실 등 보호 X (비영업용)

c. 임차건물의 전부가 아닌 일부만이 상가로 사용되더라도 그 '주된' 부분이 영업에 이용되면 동법이 적용됨

② 일정액의 보증금

a. 서울특별시 : 2억 4천만원 이하

b. 수도권과밀억제권역(서울제외, 수도권정비계획법) : 1억 9천만원 이하

c. 광역시(군, 인천 제외) : 1억 5천만원 이하

d. 그 외 지역 : 1억 4천만원 이하

- 보증금 외에 차입이 있는 경우 : 환산보증금 = [보증금 + (월차임 * 100)]

ex) 보증금 5,000만원, 월차임 100만원인 경우 환산보증금

→ 5,000만원 + (100만원 * 100) = 1억 5,000만원

- 관리금은 보증금이 아니므로 동법 적용 여부를 결정하는 기준 X

- 관리비, 부가가치세 포함 X

※ 권리금

- 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전. 법적으로 인정되는 권리 아님.

- 문제점 : 권리금 반환을 임대인에게 청구할 수 있는가.

→ 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정 불가.

다만, 특약이 있는 경우 - "모든 권리금을 인정함"

임대인이 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에만 권리금의 반환 청구 가능(판례)

3. 대항력

(1) 대항력의 의의

임차인이 임대인을 비롯한 그 이후의 제3차(임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가지는 자)에 대하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능.

(2) 대항력의 요건

'상가건물의 인도(입점)' + '사업자등록의 신청'

임대차가 적법하게 존재할 것을 전제.

(3) 대항력의 효력발생시기

'상가건물의 인도 및 사업자등록신청 다음날부터' 효력발생

→ 그 다음날 오전 0시

(4) 대항력의 존속요건

상가건물의 인도 및 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건임. 따라서 건물의 점유를 상실하거나 사업자등록이 말소되면 그 때부터 대항력은 소멸되며, 다시 대항력을 취득한다 하더라도 종전의 대항력이 부활되지 않고 취득한 때부터 새롭게 발생.

(5) 내용

① 임대차기간 동안 임차건물에서 계속 영업 가능

② 양수인의 임대인의 지위 승계

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

차임지급청구권 등 일체의 채권 및 보증금반환채무 등 일체의 채무가 양수인에게 이전

따라서 임차인은 양수인에게 임대차 종료시 보증금반환청구 해야 함.