임차인의 계약갱신 요구권

1. 계약의 갱신 개요

(1) 묵시의 갱신

법률의 규정에 의한 갱신, 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시가 없는 한 임대차가 갱신됨.

(2) 합의 갱신

임대차기간 만료에 즈음하여 당사자의 합의로써 임대차를 존속시키기로 하는 내용의 계약, 임대차계약서를 다시 작성하거나 기존의 계약서에 변경된 내용을 기재.

(주의) - 임차보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금에 관하여 확정일자를 새로 받아야 그때부터 우선변제권 취득.

2. 임차인의 계약갱신요구권

(1) 의의

임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 하면 계약갱신거절사유에 해당하지 않는 한 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권 보장.

(2) 계약갱신요구 거절 사유(법 제10조)

① 3기의 차임연체

⇒ 통산하여 3회분의 차임을 연체한 경우를 말함. 각 차임연체 사이의 기간은 무관. 차임을 수회 연체하였더라도 그 중 일부를 계속 지급함으로써 결과적으로 3회분에 도달하지 않은 경우에는 적용 ×

② 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

⇒ 약정한 내용에 위반하여 다른 업종을 운영하는 경우

③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인의 무단 전대

⑤ 임차인이 임차건물을 고의.중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차건물의 멸실

⑦ 철거 또는 재건축을 위해 임대인이 임차건물의 점유를 회복하여야 하는 경우

⇒ 재개발.재건축이 시행되려는 상가건물의 경우 임대인 계약 갱

신거절 가능

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(3) 효과

① 차임 및 보증금

전임대차와 동일. 다만 양 당사자는 일정한 범위 내에서 차임 또는 보증금 증감 청구 가능

② 임대차 기간

전임대차와 동일하다고 봄, 다만 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 효력 있음.