차임증감청구권

1. 의의

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

2. 요건

(1) 경제사정의 변동

(2) 종래 차임 등의 불상당

(3) 특약의 부존재

① 불감액특약 - 임대차계약 당시 임대인의 증액 요구시 이의할 수 없다는 불리한 약정을 하였더라도 강행규정에 위반되어 무효.

② 불증액특약 - 차임불증액 특약이 있더라도 그 특약을 그대로 유지하기 어려운 것이 신의칙에 반한다고 할 정도의 사정변경이 있는 경우 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정.

(4) 증액제한

① 제한시간

임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 불가.

② 증액금액 제한

청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위내에서 가능.

3. 효과

① 임대차 기간만료 전에도 차임 증감요구 가능

② 차임증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에는 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감된다. 다만 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정.

◈ 상가건물임대차보호법에 대한 정리

1. 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 2002. 11. 1. 후 체결되거나 갱신된 상가건물에 대한 임대차계약이어야 하며 일정한 보증금 이하이여야 한다.

2. 임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간 동안 그 건물에서 영업을 계속 할 수 있는 대항력을 취득한다.

3. 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

4. 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우에는 임차권등기를 해 둠으로써 대항력 및 우선변제권을 취득. 유지할 수 있다.

5. 임차인은 계약갱신거절사유에 해당하지 않는 한 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 존속기간이 보장된다.

6. 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 그 증감을 청구할 수 있다. 다만 증액청구시에는 임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이후, 청구당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서만 가능하다.