점포거래, 미리 따져봐야 한다

창업시장이 3월 대목을 맞은 가운데 내 점포를 꾸리려는 예비창업자들의 행보가 그 어느 해보다 부산하다. 올해는 경기 호전과 월드컵 특수 등 자영업 호재가 많고 베이비붐 세대들의 은퇴시점과 맞물려 창업자가 대폭 증가할 것으로 관측되고 있다.

그러나 경기 호전 등의 요소들이 곧 성공창업으로 이어질 것이라고 생각하는 것은 만용에 가깝다는 것이 창업 전문가들의 조언이다. 처음 사업을 시작하는 초보창업자들, 특히 은퇴 후 제2의 인생을 준비하려는 베이비붐 세대들이 창업계 물정에 어둡다는 사실을 노리고 접근하는 사이비 업체들도 우후죽순 격으로 늘어나고 있기 때문이다.

12년 전 외환위기 당시 멋모르고 점포를 얻어 창업했다가 되려 빚더미에 올라앉은 사람들 중 상당수가 거리로 나와 노숙자가 됐다는 점을 상기해보자. 이들은 검증되지 않은 창업컨설팅 업체, 프랜차이즈 본사의 말만 믿고 덜컥 점포를 얻어 사업을 시작했다가 매출 부진을 견디지 못하고 망한 경우가 태반이다.

이에 점포거래소 점포라인(www.jumpoline.com)에서는 점포 거래시 반드시 알아야 할 부분을 짚어봄으로써 예비창업자들의 불필요한 피해를 방지하고 나아가 성공창업의 핵심 요소를 진단해본다.

1. 점포 시세는 합리적인가?

책정된 점포 가격의 적합성을 판단하는 기준은 여러가지가 있다. 그 중에서도 핵심이 되는 지표는 해당 점포가 위치한 상권 및 입지, 그리고 해당 점포와 인근 동종업소의 월 평균 매출액이다. 이는 점포 가격에 권리금이라는 요소가 포함되기 때문이다. 권리금은 크게 영업, 바닥, 시설 등 3개 분야로 분류되며 각각의 장단점을 고려해 전체적인 액수가 정해진다.

이에 대해 잠시 설명하면 영업 권리는 해당 점포가 보유하고 있는 단골이나 회원 고객들에 대한 평가, 또는 이들로 인해 추후 발생할 미래수익에 대한 평가다. 즉 점포의 인지도에 따라 책정되는 금액도 달라지는 것이다.
바닥 권리는 해당 점포가 위치하고 있는 상권이 어느 정도의 위상을 지니고 있느냐에 대한 평가로 보면 정확하다.

명동에 위치한 20평형 점포와 의정부 중앙로에 위치한 20평형 점포는 비록 면적이 같다 해도 동일한 권리금을 책정할 수 없다는 사실을 상기하면 이해가 빠르다. 양 지역은 영업 환경의 차이가 크고 여기서 점포 간 수익성 격차가 벌어질 수 밖에 없어 전반적인 권리금 수준차가 크다.

마지막으로 시설 권리금은 영업 효율 및 점포 인지도를 높이기 위해 점포 내 외부에 설치한 시설 및 집기, 간판 등 물질적인 부분을 의미하는데 특성 상 설치시점 직후부터 가치가 하락한다. 시간이 지나면서 시설의 내구도가 하락함에 따라 이에 대한 가치를 금액적 측면에서 고려하는 절차를 감가상각 측정이라 칭하며 통상 설치 후 3~5년이 지난 시설에 대해서는 권리금이 없는 것으로 본다.

이와 같은 요소들을 염두에 두고 점포 가격을 고찰해보면 이 점포가 합리적인 가격으로 시장에 나왔는지를 판단하기가 쉽다. 가격 기준이 여러가지라는 것은 그만큼 입체적이고 합리적인 방법으로 가격을 정할 수 있다는 장점으로도 작용할 수 있기 때문이다.


2. 대상 점포의 매출과 수익성 체크

점주가 창조적인 아이디어와 열정적인 태도로 사업에 임한다 해도 점포 자체의 영업력이 이를 뒷받침해주지 못하면 그 사업은 이미 실패한 것이나 다름없다. 자영업자에게 점포는 주택만큼이나 중요한 부분을 차지하고 있다. 이 같은 관점에서 볼 때 점포구입 과정에서 빠질 수 없는 것이 바로 점포의 월 평균 매출액 및 수익성이다. 앞서 설명한 책정 권리금에 대한 판단 과정에서도 매출액 및 수익성 정보는 핵심적인 역할을 수행한다.

월 평균 매출액은 해당 점포가 어느 정도의 영업 능력을 갖고 있는지를 증명하는 척도가 되고 월 수익은 창업의 성패를 미리 짐작할 수 있도록 하기 때문에 점포 구입 전 반드시 확인하고 넘어가야 하는 항목이다. 우선 매출액은 해당 점포의 장부, 포스 시스템, 신용카드 전표, 현금영수증 매출기록 등을 통해 산출할 수 있다. 특히 전산화 된 매출자료는 신뢰도가 매우 높은 정보로 활용된다. 물론 전 점주의 양해를 얻어야 확보가 가능한 정보들이지만 일단 제공받으면 90% 이상 신뢰할 수 있는 자료이기 때문에 점포 가치를 측정하는 데 가장 중요한 근거가 된다.

수익성은 매출액에서 인건비 등 경비를 제하고 남은 순수익액이 투자금액 대비 몇 %인가를 따져봐야 알 수 있다. 예를 들어 2억 원을 들여 창업한 점포에서 매달 3000만원의 매출이 발생하고 300만원의 인건비, 250만원의 월 임대료, 50만원의 기타 경비가 빠져나간다고 가정해보자. 이 점포의 월 평균 순수익은 2400만원으로 산출되며 월 수익률은 12%에 달한다는 계산이 나온다. 아울러 원금회수 기간은 8~9개월이 된다.

반대로 위 점포의 매출이 1000만원에 불과하다면 월 순수익은 400만원이고 월 수익률은 2%에 불과하다. 원금 회수까지는 약 4년이 예상된다. 이 같은 계산결과를 함께 놓고 비교해 보면 어떤 점포를 선택해야 하는지는 분명해진다. 같은 투자금액이라면 1년 만에 본전을 찾고 추가수익을 노릴 수 있는 매물을 선택하는 것이 더욱 현명한 길이기 때문이다. 따라서 매출정보는 단순한 과거의 사실이 아니라 미래 수익을 일정부분 담보할 수 있는 강력한 안전장치임을 알 수 있다. 특히 직거래의 경우 이 같은 매출정보를 얻기가 쉽지 않은 만큼 매출보증 서비스를 제공하는 전문가 집단의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

3. 점포 구입에도 때가 있다

점포 시세는 경기 흐름과 매우 밀접한 관련성을 지니고 있어 가격 변동이 매우 심한 지표 중 하나다. 그러나 수년 간의 시세 동향을 분석해보면 연중 가격 저점과 고점이 일정 시기로 특정되는 경향을 보이기도 한다. 즉 점포를 구하거나 내놓을 때도 업종과 점포 입지에 따라 적절한 전략을 세워야 경제적이라는 의미다. 그렇다면 연중 점포 시세는 어떤 양상으로 분포할까.
 
2008년부터 2009년까지 2년 간 점포라인 DB에 등록된 매물 중 실제 거래가 완료된 매물 400건(2008년 200건, 2009년 200건)을 무작위로 표본 추출해 조사한 결과 두 해 모두 11월의 평균 매매가가 1억4000만원 대로 가장 높은 것으로 조사됐다. 반면 실제 거래가격이 가장 낮은 시기는 두 해 모두 5월로 동일했다. 또 8월의 경우 휴가로 인한 거래정체 현상이 오히려 호가와 실거래가 간 격차를 줄이면서 3월 거래가보다 높은 가격이 형성되는 양상을 보였다. 이같은 조사 결과는 창업대목 시기인 3월에 가장 비싸고 휴가철인 8월에 가장 쌀 것이라는 일반적인 인식과는 전혀 다른 내용이어서 주목할 필요가 있다.

실제로 창업을 진행함에 있어서 3월보다는 11월이 더 많은 장점을 가지고 있다는 주장으로도 치환할 수 있는 결과라는 것이다. 실제로 11월에 점포를 구할 경우 12월부터 영업을 시작하게 되므로 매출이 높아지는 크리스마스, 연말 연초 연휴시기를 알차게 보낼 수 있다. 또 설 연휴 이후 5월까지 이어지는 내수소비 활성화 기간의 수혜를 누릴 수 있어 3월 창업보다 장점이 더 많다는 것이 전문가들의 견해다.

이 같은 과정을 거쳐 매출이 절정에 달하는 5월은 자영업 관련 호재가 시장에 작용하면서 점포 당 매출이 가장 높은 시기여서 매매 호가도 덩달아 높아진다고 말한다. 전문가들은 그러나 이 시점에 이르면 연 매출의 상당부분이 발생한 후여서 향후 기대수익은 높지 않다는 점을 간과하지 말라고 조언한다.

점포를 구입해 영업준비가 끝날 쯤이면 6, 7월을 거쳐 바로 휴가시즌에 들어가기 때문에 인수창업 후 바로 영업을 시작하는 게 아닌 이상 기대한 만큼의 수익을 올릴 수 없다는 것이 전문가들의 설명이다. 따라서 점포를 구할 때는 상권과 입지는 물론 매매 타이밍까지 고려하며 접근해야 더 나은 효과를 얻을 수 있을 전망이다.