좋은 상가의 기준을 바꿔야 한다.

몫이 좋은데 상가는 나쁘다. 상가는 좋은데 자리 몫은 나쁘다. 이런 경우는 흔하다. 하지만 우리는 이것을 나누지 않고 때론 지엽적으로 때론 일부러 통합적으로 묶어 표현을 하기도 한다. 괜찮다. 그것을 이야기하고 싶은 것이 아니기 때문이다.

중요한 것은 모든 창업은 점포, 상가라는 바탕이 필요하다. 이것이 없는 무점포형, 로드비즈니스형은 출생부터 성장 과정 자체가 다르다. 업종이 외식업이든, 서비스 혹은 판매업이던 간에 점포(상가)를 바탕에 둔 창업은 출발이 좋아야 한다.

그렇다면 좋은 상가란 무엇을 말하는가? 권리금이 싼 상가. 임차료가 낮은 상가. 외관이 번듯한 상가. 가시성이 높고, 접근성이 좋은 상가. 당연히 이러한 모든 것을 포함하여 좋은 상가인지, 나쁜 상가인지를 따진다. 그런데 조금 더 깊이 있게 생각해야 할 것이 자리마다 저마다의 궁합이 맞는 업종이 따로 있다는 것이다. 모든 여건이 좋다고 해서 모든 업종이 다 성공할 수 있는 가능성을 가지고 있지 않다는 것을 알아야 한다. 고기집을 하기에는 적합하지 않지만 냉면집을 하기엔 그만일 수 있다. 분식집을 하기엔 수익성이 떨어지지만 포장 치킨 전문점을 하기엔 좋은 상가일 수 있다.

좋은 상가란 권리금이 높아도 안정되게 장사를 할 수 있어야 한다. 월세가 높아도 서로 달라고 수요가 많은 자리여야 한다.

좋은 상가의 핵심은

계약 기간 동안에는 수익이 발생할 것 + 계약이 종료되는 시점에서는 매각이 수월할 것

이 두 가지가 좋은 상가의 전부다. 권리금이 상대적으로 낮으니, 인근 시세에 비해 건물주가 착해 월세가 낮으니, 계약 평수 외에 부가적으로 사용 가능한 앞공간, 뒷공간이 있느니 하는 것은 보너스의 가치다. 그것이 본질을 앞설 수 없다. 하지만 필자 역시도 이 원칙을 지키기가 너무 힘들다. 그만큼 상가는 이미 거품이 낄 대로 끼어 있고, 창업자의 자금 규모는 점점 하향하는 추세이기 때문에 보너스의 가치를 믿고 계약하는 일도 비일비재한 것이 사실이다.

좋지 않은 상가는 단순하다. 장사를 하는데 이익이 발생하지 않는 자리다. 그리고 팔려고 하는데 수요자가 없어 애를 태워야 하는 자리다. 권리금이 없으면 뭐 하는가? 장사가 안 되면 당신 역시 나중에 무권리로 나와야 한다. 받을 수 있을 것 같고, 받아서 목돈을 만져보고 싶지만 현실은 그렇지 않다. 거꾸로 시설비마저 날리기 십상이다.

신축 건물이라면 자신의 아이템을 잘 표현해 줄 내부 시설을 꾸며야 한다. 아니 인테리어 개념까지가 아니더라도 주방을 꾸미고 홀을 갖추어야 한다. 그래야 손님을 받을 것 아닌가? 그 비용이 바로 시설비다. 나중에 가게를 정리할 때 그 시설비를 시설 권리금이라는 명목으로 받으면 다행인데 그러긴 거의 힘들다. 후임자가 동일한 아이템으로 장사를 할 거라 쳐도 분위기는 바꿔야 한다. 완전 새롭게는 아니어도 부분 개보수를 해야 하기 때문에 후임자가 현재의 시설 값을 제대로 쳐 줄 리 만무하다.

더군다나 후임자가 외식업이라는 업종은 같지만 세부 업태가 다른 경우는 더욱 시설비 요청이 곤란하다. 돈까스집을 인수하여 고기집을 하려는 사람에게 무슨 시설 권리금 요청을 할 수 잇는가? 냉면집을 인수하여 호프집을 하려는 사람에게 무엇을? 한식집을 인수하여 횟집을 하려는 사람에게 어떤 값을 쳐달라 할 수 있는가?

이처럼 시설 투자비는 당신이 장사를 잘 하기 위한 경쟁의 수단으로 투자를 한 것이기 때문에 얼마든지 소멸할 수 있다고 각오해야 한다. 나에게는 유리한 시설에 다른 업태에게는 불필요한, 거추장스러운 시설이 된다고 이해해야 한다. 따라서 기존의 음식점이 무권리로 나왔다고 해서 덥썩 계약을 해도 어떤 식으로든 당신의 시설비는 투자될 수 밖에 없고, 나중에 당신이 무권리로 되판다고 할 때 그 시설비는 사라졌기에 손해를 입게 되는 것이다.

반대로 월세가 낮다고 좋아할 것도 없다. 건물주가 정신 나간 사람이 아닌 이상은 주변 평균 시세와 크게 다를 리 없다. 그럼에도 불구하고 월세가 눈에 띄게 낮은 경우란 건물 자체가 낙후되어 있거나, 등기부에 저당이 많이 잡혀 지저분한 경우다. 이렇든 저렇든 간에 월세가 낮다고 생각해보자. 월세라는 고정비가 낮다는 것은 고맙고 감사한 일이지만 장사가 잘 되지 않는다면 힘든 것은 매 한가지다. 한달 마이너스가 100만원이냐, 300만원이냐의 차이가 있을 뿐, 피눈물이 나는 것은 똑 같다는 뜻이다.

손님이 찾기 거북할 정도의 낙후된 상가니까 장사가 안되고, 동네에서도 건물 소유 분쟁으로 안 좋은 소문이 파다한 경우 발걸음을 외면하는 것은 자연스러운 일이다.

권리금이 낮은 상가, 월세가 저렴한 상가를 찾고 싶은 것은 인지상정이다. 그러나 창업은 점포에 반드시 투자를 해야 하고, 투자의 가치는 빈익빈 부익부다. 아쉽게도. 가난한 상가는 가난한 사람들이 그나마도 외면을 하고, 부자 상가는 부자는 물론 가난한 사람 조차도 손님으로 접근한다. 장사란 어쨌든 박리다매 싸움이다. 비정상적인 방법으로, 사기를 쳐서, 재료의 눈속임으로 폭리를 취하지 않는 이상은 대게 많이 팔아야 남는 구조를 안고 있다. 그러려면 상가는 상권의 힘, 집객의 힘, 소비의 힘을 가진 상세력 안에 속해 있어야 한다.

거기에 권리금을 주어야 한다면 피할 수 없고, 적당한 월세 수준을 유지하고 있다면 그것도 투자라고 보아야 한다. 남보다 뛰어난 금전 환경에서 장사 기간 동안의 승자가, 장사 정리시의 승자가 되겠다는 발상은 금물이다.