상권이란 무엇이며 좋은 상권의 구분은 어떻게 할까?

창업자에게 상권은 중요한 의미를 지닌다. 어떤 입지에 점포를 차리는가에 따라 성패의 일부분이 시작부터 갈리기 때문이다. 좋은 상권은 너무나 많다. 우리가 머리 속에 쉽게 떠올리는 지명들이 바로 좋은 상권이다. 그러나 대부분의 생계형 창업자들에게는 그림의 떡일 뿐이다. 실제 현장에 나가보면 권리금도 못 되는 자신의 자본금을 깨닫고 좌절하는 경우까지 있다. 투자액은 작으면서 꿈꾸는 점포는 대형이니 당연한 결과다. 현실을 인정해야 한다. 그리고 정확히 상권을 분석해야 한다. 상권만 제대로 판단하면 승산 있는 게임이 바로 창업이다.

상권이란?

상권은 크게 특급 상권(명동, 종로, 신촌)과 1급 상권(도심상권, 역세권), 2급 상권(대학가, 오피스가, 아파트 단지), 그리고 소형 상권(동네 상권)으로 나뉜다.

특급 상권은 연령대에 상관없이 유동인구가 고루 포진되고 특히 유동인구의 대다수가 외부에서 유입된다는 특징이 있다. 시간당 유동 인구량은 5천명이 넘고 TV속 메이커 브랜드를 쉽게 찾아 볼 수 있다. 1급 상권은 특급 상권과 유사하나 외부 유입 인구가 특급 보다는 다소 적다는 차이가 있다. 뜨내기도 많지만 단골 이용자도 많다는 뜻이다. 화양리, 신림동, 신천, 양재, 대학로를 꼽을 수 있다. 2급 상권은 시간당 유동 인구량이 2천명 내외로 대학가 주변이나 오피스 밀집 지역을 예로 들 수 있다.

또 다른 특징은 상권에 주로 이동하는 연령대가 특별히 존재하고 있다는 점이다. 뜨내기 고객 보다는 지역 상주 고객이 강세를 보이면서 집단성을 지니고 있다고 파악할 수 있다. 소형상권은 외부 유입 인구가 거의 없이 동네 주민을 주력 고객으로 삼는다는 점이 다르다. 단골 확보가 가장 중요시되는 상권이라고 할 수 있다.

좋은 상권이란?

유동인구가 많고 원스톱 쇼핑이 가능한 메이커 브랜드도 있고, 점포의 가격마저 싸다면 더없이 좋은 상권이다. 그러나 현실은 정비례한다. 장사가 되고 안되고를 떠나 유동인구의 양과 크기에 따라 점포 임대료는 천정부지로 가격이 오른다. 때문에 소형 점포 창업자에 맞는 좋은 상권이란 별도의 기준이 필요하다. 먼저 자신이 창업하고자 하는 아이템이 3~4개 상권에서 경쟁할 것. 먹어 본 사람, 사용해 본 사람이 그 제품에 대한 진가를 안다는 점에 초점을 두어야 한다. 혼자만의 아이템은 시장을 새로 창출해야 하는 어려움이 있기 때문이다. 둘째 창업 아이템의 주력 고객이 해당 상권의 소비 리더 집단일 것. 청소년 관련 제품을 파는데 오피스 상권은 의미 없다.

마찬가지로 실버 제품을 파는데 대학로는 전혀 도움이 되지 않는다. 셋째 오랜 역사를 지녔거나 매체를 통해 유명해진 점포가 있다면 상권의 크기와 관계없이 고객 유입이 자연스럽다. 신당동 떡볶이 골목과 신림동 순대 골목처럼 상권을 대표하는 업종이 발생할 가능성이 높다. 하다 못해 유명한 집이 단 하나라도 있는 것이 도움이 된다. 상권을 이끌어 가는 리더가 있는 것과 없는 것과는 차이가 크기 때문이다. 아류 마케팅, Me too 마케팅이 번성하는 이유가 여기에 있다.

나쁜 상권이란?

유동인구가 흘러가는 상권은 나쁘다. 좋은 상권은 사람들이 끊임없이 모여드는 반면 나쁜 상권은 자꾸 밖으로 유출되는 모습을 보인다. 안에서 만족하지 못해 밖에서 무언가를 찾기 위해 빠져 나가는 상권은 나쁜 상권이라고 할 수 있다. 엄밀하게 얘기하면 나쁜 지점이란 표현이 더 옳을 수 있다. 상권은 거대한 유기체이기 때문이다. 거대함 속에 좋고 나쁜 지점이 갈려 있다고 판단할 필요가 있다.

상가가 모여 있어 외관상으로는 지점 상권이 커 보이더라도 횡단보도가 멀고 정류장이나 지하철 역에서 떨어져 있다면 고객은 자연히 흘러갈 수 밖에 없다. 한가하게 외진 지점에서 먹고 쇼핑을 즐길 여유가 없기 때문이다. 그리고 길 하나를 두고 양쪽에 상가가 있을 때도 출근 방향과 퇴근 방향이 확연히 구분된다면 당연히 출근 방향쪽 상가는 가치가 없다. 출근길에는 사무 문구점이나, 간단한 요기를 해결하는 포장마차 창업에 유리하다.

상권 전문가란?

상권 전문가란 해당 지역에 오래 거주한 사람들 바로 여러분 자신이다. 상권의 변천사를 꿰고 있기 때문이다. 언제 어떤 점포가 있었는지, 주인은 어땠는지, 서비스는 어땠는지를 알고 있는 사람은 지역 거주민이다. 그래서 자신을 갖고 임해야 한다. 자신이 가장 잘 알고 있는 동네부터 출발해 조사 지역을 넓혀야 한다. 학창시절, 회사 근무지, 부모님 거주지로 범위를 확장하는 것이다. 또 다른 상권 전문가가 있다면 바로 포장마차를 응용하는 일이다. 하루 벌이 포장마차 운영자들은 본능적으로 상권을 파악한다.

어느 방향에서 누구를 위해 팔아야 가장 많이 팔 수 있는지를 아는 진정한 전문가라고 보아도 좋다. 창업지도사를 이용하는 것은 차후의 문제다. 막연히 상권 조사를 의뢰하는 것보다는 자신이 발로 뛰어 보고 검증을 받는 쪽으로 이용하면 자생력도 길러진다.