열린창업뉴스 부동산 생활&경제 성공&피플 라이프&스타일 창업종합뉴스 독자마당
편집:2017.1.24 화 11:44
> 뉴스 > 부동산정보 > 부동산정보
     
상가건물임대차보호법의 목적 및 성격
2011년 08월 01일 (월) 11:34:54 열린창업신문 dong630510@naver.com

상가건물임대차보호법의 목적 및 성격

 

1. 상가건물임대차보호법의 목적 및 성격

 

(1) 입법목적

영세상인의 임차권 보호, 국민경제생활의 안정

 

(2) 성격

 

① 민법의 특별법

- 임대차관련 법률 : 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법

- 상가건물의 임대차에 관하여는 이 법이 우선 적용. 이 법 규정에 없는 사항에 한하여 민법이 보충적으로 적용.

 

② 편면적 강행규정

- 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음.

ex) 임대차계약서 - "2년 뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 함" 약정 → 임차인의 계약갱신요구권(5년 존속기간 보장) 침해, 임차인에게 일방적으로 불리하게 약정된 것으로 효력 없음.

 

(3) 적용시기

- 2002.11.1.부터 시행, 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용.

 

2. 상가건물임대차보호법의 적용범위

 

(1) 적용 요건

 

① 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)에 대한 임대차

a. 사업용 내지 영업용 건물이어야 함

b. 종중, 동창회 사무실 등 보호 X (비영업용)

c. 임차건물의 전부가 아닌 일부만이 상가로 사용되더라도 그 '주된' 부분이 영업에 이용되면 동법이 적용됨

 

② 일정액의 보증금

a. 서울특별시 : 2억 4천만원 이하

b. 수도권과밀억제권역(서울제외, 수도권정비계획법) : 1억 9천만원 이하

c. 광역시(군, 인천 제외) : 1억 5천만원 이하

d. 그 외 지역 : 1억 4천만원 이하

 

- 보증금 외에 차입이 있는 경우 : 환산보증금 = [보증금 + (월차임 * 100)]

ex) 보증금 5,000만원, 월차임 100만원인 경우 환산보증금

→ 5,000만원 + (100만원 * 100) = 1억 5,000만원

- 관리금은 보증금이 아니므로 동법 적용 여부를 결정하는 기준 X

- 관리비, 부가가치세 포함 X

 

※ 권리금

- 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전. 법적으로 인정되는 권리 아님.

- 문제점 : 권리금 반환을 임대인에게 청구할 수 있는가.

→ 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정 불가.

다만, 특약이 있는 경우 - "모든 권리금을 인정함"

임대인이 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에만 권리금의 반환 청구 가능(판례)

 

3. 대항력

 

(1) 대항력의 의의

임차인이 임대인을 비롯한 그 이후의 제3차(임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가지는 자)에 대하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능.

 

(2) 대항력의 요건

'상가건물의 인도(입점)' + '사업자등록의 신청'

임대차가 적법하게 존재할 것을 전제.

 

(3) 대항력의 효력발생시기

'상가건물의 인도 및 사업자등록신청 다음날부터' 효력발생

→ 그 다음날 오전 0시

 

(4) 대항력의 존속요건

상가건물의 인도 및 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건임. 따라서 건물의 점유를 상실하거나 사업자등록이 말소되면 그 때부터 대항력은 소멸되며, 다시 대항력을 취득한다 하더라도 종전의 대항력이 부활되지 않고 취득한 때부터 새롭게 발생.

 

(5) 내용

① 임대차기간 동안 임차건물에서 계속 영업 가능

② 양수인의 임대인의 지위 승계

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 차임지급청구권 등 일체의 채권 및 보증금반환채무 등 일체의 채무가 양수인에게 이전따라서 임차인은 양수인에게 임대차 종료시 보증금반환청구 해야 함.

 

 

4. 임차인의 우선변제권

 

(1) 우선변제권의 의의

 

대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권능

 

(2) 요건

 

① 대항요건의 취득 및 존속

상가건물의 인도와 사업자등록신청을 모두 갖춘 다음날 오전 0시 부터 대항력은 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하여야 함.

 

② 임대차계약서상 확정일자

- 우선변제권의 우선순위 확정

- 임대인과 임차인의 사이의 담합으로 임대계약일자 사후에 변경하는 것 방지

- 당해 건물 소재지 관할세무서장에게 신청

 

③ 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 매각될 것 매매, 교환, 증여 등 법률행위에 의한 이전 및 상속 등과 같이 별도의 환가절차가 없는 경우에는 우선변제권 행사 여지없음

 

④ 배당요구 또는 우선권행사의 신고

대항력 및 우선변제권 취득한 임차인은 임차건물의 양수인에 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차건물의 환가대금에서 우선변제 받을 수 있는 권리 선택 행사 가능

 

(3) 내용

 

① 경매절차에서 보증금의 우선변제

임차건물의 환가대금에서 후순의권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있음.

 

② 우선순위의 결정

확정일자를 부여 받은 날을 기준

 

5. 임차권등기명령제도

 

※ 문제점

임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차건물에 대한 점유를 상실하거나 또는 폐업신고를 하게되어 건물의 점유와 사업자등록이라는 요건을 더 이상 갖추지 못하게 되면 임차인이 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 보증금을 회수하기 어려운 점

 

(1) 의의

임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우 임차인이 당해 건물 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 둠으로써 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차건물로부터 자유롭게 이전하거나 사업장을 변경할 수 있는 제도

 

(2) 요건

 

① 임대차 종료

종료 원인 불문(기간만료, 해지, 합의해지), 다만 기간만료로 종료된 경우 이 법은 묵시의 갱신을 규정하고 있으므로 이를 저지하기 위하여 임차인의 경우 종료되기 1달 전까지 임대인에게 갱신거절의 의사표시 할 필요 있음.

 

② 보증금을 반화받지 못한 경우일 것 보증금 전액 또는 일부를 반환 받지 못한 경우

 

③ 신청권자

(가) 대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인

(나) 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못하였거나 상실한 임차인 실무상 유를 상실한 임차인의 경우에도 임차권등기명령 발령, 점유개시일자 또는 사업자등록신청일자를 공란으로 한 임차권등기명령 발령 후 임차권등기가 경료되면 대항력 및 우선변제권 취득. 단 대항력 및 우선변제권 취득시기는 임차권등기가 이루어진 날로 봄.

 

(3) 효과

 

① 대항력 및 우선변제권 취득. 유지

 

② 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구 가능

 

③ 임차권등기 종료 후 임차건물 명도시 임차인은 그때부터 보증금을 반환받을 때까지 보증금에 대한 지연손해금 청구 가능

 

6. 임대차기간

 

1년간의 존속보장

⇒ 임대차계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 임대차기간은 1년으로 간주된다. 다만 임차인은1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음.

ⓒ 열린창업신문(http://www.rgnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 | 저작권문의  

     
가장 많이 본 기사
2월17일(금) 열린창업신문, 성공창
2월16일(목) 뽑기짱. 소자본으로
2월13일(월) 짜요짜요, 소자본 창
2월 8(수),15(수) 글로벌셀러(
2월14일(화) N대다 대리운전, 소
2월10일(금) 점심뷔페, 2.900
2월 9일(목) 개성포차, 불경기에
1월24일(화) 열린창업신문, 성공창
2월 7일(화) 소자본 성공창업을 위
2월6일(월) 코인노래방, 적은투자,
회사소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부 엔디소프트(주)
RSS 처음으로 뒤로가기 상단이동
에너지경제신문 주소: 서울 강남구 강남대로 150길11 축전빌딩2층 (논현동1-5번지)  대표전화:02)2281-7074  팩스:02)2281-7059  
제호:열린창업신문  등록번호:서울다07643  사업자번호 108-81-65892  청소년보호책임자 : 채수범
대표:박동열  운영국장:채수범  회 사 명:(주)상현엠앤지  법인등록증:110111-2997273  광고사업국:여인호
Copyright 2008 열린창업신문. All rights reserved. mail to dong630510@naver.com