임대차계약 시 예비창업자가 알아야 할 창업팁

사업장 임대차계약을 할 때

상가건물의 임대차는 안전한 계약을 위해 권리관계, 교통 환경, 건물의 노후 정도, 월간임대료 및 보증금 등을 따져봐야 한다. 하지만 가장 먼저 챙겨봐야 할 것이 바로 계약을 맺는 상대편인 소유주이다. 번거롭더라도 소유주의 신분증을 통해 본인 여부를 반드시 확인해 후일의 분쟁에 놓이는 것을 막아야 한다.

본인 여부분만 아니라 상가 주변의 평판을 알아보는 것도 잊지 말아야 할 사항이다. 터무니없이 임대료 인상을 요구하는 사람이 있는가 하면, 채무를 많이 안고 있어 경매위기에 놓이는 경우 시설비나 권리금을 챙기지 못하고 사업을 정리해야 하는 사태가 벌어질 수 있다. 때로는 악덕 건물주가 의도적으로 경매에 놓이게 하는 경우도 발생한다.

임대차 보증금 떼이지 않으려면

상가건물 임대차보호법은 영세상인의 임대차보증금을 안전하게 보호해 주기 위한 제도이다. 하지만 상가 건물임대차보호법에서는 보호 받을 수 있는 범위가 설정돼 있다. 때문에 이 범위를 벗어난 금액의 임대차계약은 임대보증금뿐만 아니라 법에서 보호하는 계약갱신요구권, 임대료 인상률 한도 등도 적용 받을 수 없다.

따라서 보호법의 금액범위를 조금 벗어나는 금액이라고 한다면 차임을 다소 낮춰 본다거나 바닥권리금 조로 지불해서 환산보증금액이 법의 적용범위 내에 들어올 수 있도록 조절해 보는 혜안이 필요하다.

보호 범위 내의 임대차보증금은 경매 배당에 참여하여 순차 배당을 받을 수 있다. 반면에 일정한 금액의 소액임대차보증금은 순위에 관계없이 우선적으로 변제 받을 수 있다.

임대차 계약기간

임대차기간은 사업성공의 확신, 시설투자금액, 주변의 경쟁 정도, 건물주인의 평판 등을 종합적으로 고려하여 책정하는 것이 필요하다. 그러나 이러한 것은 너무 추상적이기에 여간 어려운 일이 아니다. 다행히 상가건물 임대차보호법에서는 최초 계약일로부터 5년간은 임차인이 선택적으로 사용할 수 있는 권리를 부여하고 있다.

창업몰 경제연구소 CERI  최현정 팀장은 “상가건물 임대차보호법을 적용 받을 수 있는 범위 내의 임대차 계약이라고 한다면 계약기간을 1년으로 맺는 것이 바람직하다”는 의견이다. 1년으로 맺었다가 다시 갱신을 하겠다고 주장을 할 수 있기 때문이다. 그렇지 않고 처음부터 2년 이상으로 맺었다면 중도 해약을 한다는 것은 앞서 언급한 대로 매우 어려운 난제에 봉착할 수 있다.

권리금 산정하기

권리금이라는 것은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금의 3부문으로 나눌 수 있다. 영업권리금이라는 것은 그 장소에서 특정사업을 오랫동안 영위함으로 인해 쌓아온 지명도와 단골고객으로부터 발생되는 매출 및 수익에 따라 수수되는 금액이다.

막연하게 6개월, 12개월 치의 매출이나 순이익을 잡을 것이 아니고, 현재 얼마만큼의 순이익이 창출되며 그 금액을 달성하는데 몇 개월이 걸리는지를 살펴서 책정하는 것이 현명하다.

시설 권리금은 시설의 인수금액이며 회계상으로는 고정자산에 속한다. 새롭게 시설을 한다고 가정했을 때에 얼마만큼의 금액이 지출될 것인지, 앞으로 얼마 정도를 더 사용할 수 있을 지를 고려해서 인수금액을 책정하는 것이 필요하다.

또 바닥권리금의 경우에는 입지적 요소가 우량해서 무슨 사업이든 성공하는 자리라고 판단될 때 주변 점포 임대시세를 고려해서 지급하는 것이 필요하다.

권리금을 주고받는 데에는 계약서 작성을 통해 만일의 분쟁에 대비해야 하며, 신용보증기관으로부터 대출보증을 받을 때와 같이 투자입증을 자료로 필요하기도 한다 문의 : 02-517-7755