이 해설은 "상가건물 임대차보호법"을 창업지원센터가 나름대로 요약정리 한 것입니다. 해석에 문제가 있으면 넓은 마음으로 이해를 바랍니다.

상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률이다. 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있다.

① 임대차 존속기간 보장: 최대 5년간의 계약갱신 요구 권 보장

② 대항력 발생: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장

③ 우선변제권 보장: 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 우선 변제

④ 임대료 인상상한선 설정: 연 12%의 범위 내 인상 가능 

☞이 법의 효력발생 시기는 언제부터인가?

-이법은 2002.11.1.부터 효력을 발생. 다만, 법 시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신 요구 권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다. 

☞어떤 경우 이 법의 적용 및 보호를 받을 수 있는가?

-사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.

-상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다. 

☞적용대상은?

-2002년 11월1일 이후 갱신 또는 계약된 임대차 상가 건물의 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용 된다(월세 환산액×100). 

지역 금액

서울특별시: 2억4천만원이하

과밀억제권역(서울특별시제외): 1억9천만원이하

광역시(군지역과 인천광역시제외): 1억5천만원이하

기다지역: 1억4천만원이하 

☞보호대상 보증금액은?

-보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받는다. 

<최우선변제권의 보호 범위 및 액수>

구분 우선변제 받을 보증금중 우선변제를 보증금의 범위(이하) 받을 액수(한도보호)

¶U서울특별시: 4.500만원 1.350만원

밀억제권역: 3.900만원 1.170만원 (서울특별시제외)

¶U광역시: 3.000만원 900만원

(군 지역 및 인천광역시제외)

¶U그 밖의 지역: 2.500만원 750만원