좋은 점포, 알맞은 점포 구하기

초보창업자가 소위 베테랑 자영업자에게 성공 요인 중에 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물으면 상당수가 ‘입지가 성공의 절반’이라거나 ‘100% 입지’라고 한다. 그 정도로 창업 현장에서 매우 중요시 여기는 것이 점포의 입지이다. 그렇다면 초보창업자가 점포를 구하는 기준은 어떻게 하는 것이 바람직할까?

아이템이 정해졌으면 반드시 상권과 입지 현장을 반드시 탐문하고 탐방해야 한다. 즉 이름만 메인 상권들도 막상 안을 들여다보면 권리금이 천차만별인데 목 좋은 점포라는 것이 아이템에 따라 다르기 때문이다. 대로변이 반드시 좋고 이면 도로의 점포가 목이 나쁘다고 할 수 없기 때문이다. 업종마다 적합한 입지가 있다는 것이다.

가령 이름난 메인 상권에서 테이크아웃 커피전문점을 하겠다는 기준을 세웠다면 주점이 형성된 거리나 대로변보다는 학원가의 소형 점포가 타깃이 되는 것이다. 즉 상권 특성별로 궁합이 좋은 업종들이 있기 때문에 미리 점찍어 둔 상권이 있다면 그 특성을 잘 파악하는 것이 창업에 큰 도움이 된다. 먼저 상권 특성에 따른 아이템을 구분해보자.

●오피스 상권

주간에 사람들의 유동이 많기 때문에 이면도로에는 외식업이 발달하는 특징을 가지고 있다. 김밥, 우동, 샌드위치 같은 분식과 테이크아웃 커피와 도시락 등의 배달업, 업무 용품점 등이다.

●주거 상권

고정적인 소비자를 주 고객으로 하는 상권이다. 따라서 성업하는 업종 역시 제과점, 미용실, 세탁소 등 생활 밀착형 점포나 치킨, 피자 등 외식 배달업이 주가 된다

●학원 상권이나 역세 상권

유동 인구가 많은 대표적인 신세대 상권이다. 모든 아이템이 빨리 도입되지만 쉽게 가라앉는 빠른 패턴을 보여주는 곳이다. 따라서 중저가 의류점이나 화장품, 팬시점, PC방, 호프점 등의 주점과 이면도로의 먹자골목을 노린 업종이 대표적이다.

따라서 초보창업자들이 상권분석을 정확하게 분석할 수 있다면 좋겠지만 상권이 어디 한 둘인가? 너무 많아 각각의 상권을 분석하는 데에만 몇 년이 걸릴지 모른다. 그러나 범위를 넓혀보면 특징이 비슷한 상권들로 묶어서 볼 수 있는데 다음의 기본적인 상권 분석만으로도 많은 도움을 얻을 수 있다. 상권은 크게 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 주택지 등의 5가지 상권으로 분류해 볼 수 있다.

좀 더 세분하면 대형 사무실 밀집지역 등을 포함할 수도 있고 특수한 경우로 거점형(쇼핑센터)과 특화형(공구상가 등 전문상가)이 있다. 하지만 대형 사무실 밀집지역은 대체적으로 저녁 이후에는 장사가 되지 않고 휴무일은 거의 영업이 되지 않아 초보창업자에게는 권장할 만한 상권이 아니다. 물론 초보자가 아닌 노하우가 있는 경험자라면 도전해볼 만하다.

●도심권

각 도시의 중심부 상권을 가리킨다. 서울을 예로 들면 대표적으로 종로와 명동 일대로 유동인구가 매우 많다. 즉 도시의 중심부는 대형 백화점, 대형 쇼핑센터, 대규모 시장(서울의 남대문시장, 동대문시장 등) 대형 서점, 각종 사무실 등 인구를 유입할 수 있는 시설이 집중되어 있기에 상권 중에서도 목 중의 목이 되는 곳이다. 여기서 종로의 경우에는 종각부터 종로 3가까지가 좋은 목으로 종로 1가, 4-6가 등은 상권이 떨어지는데 버스정류장 주위의 일부만을 좋은 목이라 볼 수 있다.

●역세권

어느 지역이나 상권이 활발히 형성되어 있는 곳이 바로 역세권이다. 하지만 전철역 입구하고 해서 모두 상권이 좋은 것은 아니다. 소위 목이 좋은 역세권 전철역은 한정되어 있다. 대형 백화점, 쇼핑센터, 대학교, 입시학원 등과 연계되어 있는데 그렇지 않은 역은 상권이 제대로 형성되지 못해 입구만 장사가 잘 된다. 전철역을 이용하는 상주인구 자체가 적기 때문이다. 즉 활성된 역세권 상권을 보면 대학이나 백화점, 입시학원을 끼고 있기에 그 지역의 핵심적인 중심지로 당연히 임대료나 권리금이 높다.

특히 이 같은 역세권은 상권마다 특성이 다른 점을 알아야 한다. 서울의 신촌, 신림, 강남역, 잠실, 신천 등의 상권은 오락. 유흥업이 주도하는 상권이다. 반면에 성신여대, 목동, 창동, 문정동 상권 등은 여성의류 할인매장과 관련업이 잘 되는 상권이다. 따라서 역세권의 상권분석은 유동인구의 특성 파악이 우선이다. 업종분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 알 수 있기 때문이다. 예를 들어 역세권 상권일 경우 의류점이나 음식업을 설정해 직접 탐방하여 조사해야 한다. 일반적으로 보통 상권에 같은 업종이 50-60%정도 분포되어 있을 때 장사가 잘되는 반면, 30%안팎에 불과하면 그 업종은 장사가 안 되는 것이기에 피하는 것이 좋다.

●대학가

젊음과 활기가 넘치는 곳으로 다른 상권보다는 비교적 건전한 편이다. 특히 다른 지역과는 음주문화의 격이 달라서 비교적 편히 장사할 수 있다. 하지만 대학가에도 어려움은 많다. 총학생수, 기숙사 완비 여부, 지방학생의 구성비, 그리고 학교 앞의 교통망 상태와 대형 시설의 유무에 따라 상권이 양극으로 갈린다. 즉 상권이 매우 미약한 곳이 많다. 즉 신촌이나 이화여대 입구, 성신여대 앞, 서울대와 연계한 신림사거리, 대학로(성균관대 앞), 홍익대 역 등은 역세권으로 분류한다.

●아파트 단지

상가 입구가 대로변에 있어야 좋은데 핵심은 역시 단지의 규모가 어느 정도냐이다. 최소 500세대 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있다. 하지만 500세대 정도에서는 부동산, 세탁소, 미용실, 약국, 슈퍼마켓, 잡화점, 음악이나 미술학원 정도밖에 되지 않는다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2,000세대 이상인 곳에서 해야 한다. 여기서 초보창업자의 경우 자금이나 경험에서 손쉽게 창업할 수 있는 상권이기에 주의할 점을 살펴보자.

첫째, 주택지 안의 아파트나 공터가 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 주택지 안의 아파트는 대부분 재개발이나 재건축에 의한 것이다. 이런 경우 처음에는 기존의 주택가 가게보다 깨끗하기 때문에 아파트 상가가 활성화된다. 하지만 장사가 잘되기 시작하면 주택들이 상가주택으로 전환되면서 상권이 분할된다. 손님들은 당연히 좀 더 크고 전문화된 곳으로 가는 것이 당연하다. 단지 내 상가는 대부분 10-15평 정도의 소규모로 업종도 제한되기에 상가주택에 있는 큰 업소와의 경쟁을 하게 되면 어려움을 겪게 된다.

둘째, 1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라진다. 단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구분된다. 처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽 상가의 분양가가 높은데 이는 장사도 잘 될 것이라는 기대심리가 있기 때문이다. 그런데 종종 후문 쪽이 더 잘 되는 경우가 있다. 이는 지대가 정문 쪽보다 낮거나 대중교통이 후문 쪽에 집중되어 있어 유동인구가 몰리기 때문이다. 그렇다면 정문과 후문의 지대가 비슷할 때는 어느 쪽이 나은지 어떻게 파악할 수 있을까? 방법은 간단하다. 노점상이 어느 쪽에 있는가를 보면 된다. 노점상은 수시로 옮겨 다니면서 잘 되는 곳에서 장사를 하므로 이들이 있는 곳이 곧 목이라고 보면 틀림없다.

셋째, 중소형 아파트단지에서 창업하는 것이 좋다. 대형 아파트에 주거하는 연령층은 보통 50대 이후가 많다. 당연히 자녀들도 20대 이후가 대부분이다. 그런데 50대 이후의 소비성향은 어떠한가? 이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해결하는 층으로 백화점이나 전문상가에서 쇼핑의 재미를 느끼는 경향이 강하다. 따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않는다. 여기에 소형 아파트는 주소 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속한다. 이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴으로 먹고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결한다. 반면 중소형 아파트의 주거연령은 30-40대서 자녀들도 대부분 초중고생이 많다. 당연히 생필품 이외에도 학원, 분식점, 배달 전문점, 문구점 등 다양한 업종이 잘된다.

넷째, 세대수에 비해 상가가 많으면 피하는 것이 좋다. 보통 2,000세대 이상이면 단지 내에 상가가 몇 개 있게 마련인데 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않는다.

다섯째, 신도시 등 대규모 아파트단지는 중심상권과 인접한 곳을 택하는 것이 좋다. 대규모 아파트단지의 주변에는 대형 판매시설이 경쟁적으로 들어서고 있다. 대형 업체들은 호화로운 매장과 할인판매 등으로 손님을 끌어 들이므로 소행 매장은 경쟁상대가 되지 않는다. 이곳의 거주자들은 거의 대형 판매시설에서 구매를 하기 때문에 대규모 아파트단지 내 상가들 대부분이 살아남기 어렵다. 생필품과 기술을 밑천으로 하는 업종만이 명맥을 유지할 수 있다.

●주택지

주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가이다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작한다. 그만큼 시작하기가 쉽다. 쉽게 만날 수 있는 상가이기 때문에 "나도 웬만큼은 이 상권에 대해 알고 있다"라고 착각하기도 쉽다. 하지만 막상 접해보면 그렇지 않다. 어느 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다. 그렇다면 그 이유는 무엇일까?

그것은 그 상권만의 특성이나 색깔이 없기 때문이다. 유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권 파악의 잣대이다. 따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있다.

이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다. 이때 어떤 지역에서는 버스정류장 부근에 점포가 제일 많고 또 어떤 지역에서는 재래시장 입구의 상권이 제일 클 수도 있다. 당연히 번성하고 있는 점포수가 많은 상권에 들어가야 한다.

또한 버스정류장이라고 해서 다 좋은 것은 아니다. 일반적으로 버스정류장이 있는 곳은 그 지역의 중심지라고 볼 수 있다. 사람이 많이 살지 않는 곳에는 정류장을 만들지 않기 때문이다. 하지만 버스노선이 많고 적음에 따라 유동인구의 차이가 크다. 최소한 버스노선이 5개 이상은 되어야 상권이 좋다.

버스정류장과 재래시장 입구가 연결되어 있거나 은행이나 유명의류 대리점과 연결되어 있는 경우기 있는데, 물론 이곳은 A급지로서 주변에 상권이 잘 형성되어 있다. 하지만 버스정류장 근처에 유동인구를 흡수할 수 있는 시설이 별로 없을 때는 일반 대로변과 별반 차이가 없다. 이런 곳은 말 그대로 정류장일 뿐이다. 버스에서 내리자마자 목적지로 향하게 되므로 고작 정류장 바로 앞의 편의점 정도만이 장사가 된다.

신창식외식창업연구소 신창식 소장