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좋은 점포, 알맞은 점포 구하기
2015년 11월 20일 (금) 13:43:05 열린창업신문 dong630510@naver.com

좋은 점포, 알맞은 점포 구하기

초보창업자가 소위 베테랑 자영업자에게 성공 요인 중에 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물으면 상당수가 입지가 성공의 절반이라거나 ‘100% 입지라고 한다. 그 정도로 창업 현장에서 매우 중요시 여기는 것이 점포의 입지이다. 그렇다면 초보창업자가 점포를 구하는 기준은 어떻게 하는 것이 바람직할까? 지난 번 칼럼에 이어 계속 알아보기로 한다.

초보창업자가 상권을 파악할 때 좀 더 유의할 것은 무엇일까?

지역특성을 대강 알고 들어가서는 절대 안 된다. 확실히 파악해야 한다. 차라리 아무것도 모르면 전문가의 도움을 얻어 빈 공간에 채우기가 더 쉬운 법이다. 어설프게 알아 자기주장이 강해 잘못된 선택을 하는 경우가 많다.

점포의 시설에 현혹되어서는 안 된다. 소매업은 입지산업이다. 하지만 초보자일수록 바로 좋은 시설에 넘어가는 경우가 많다. 시설은 업종에 맞는 것이 최선이다. 업종에 적합한 입지가 먼저이기에 초보창업자의 경우 반드시 주의해야 한다.

권리금이 터무니없이 싼 곳은 장사의 목이 아닌 곳이 많으므로 조심해야 한다. 장사로 성공하는 것도 중요하지만 그에 못지않게 실패하지 않는 것 이 중요하기 때문이다.

여기에 상가가 많으면 외양이 더욱 번화해 보이는데, 이러한 외양에 현혹되어서는 안 된다. 한마디로 무작정 상권의 규모가 커진 실속이 없는 곳으로 상권이 지나치게 비대해져서 제살 깎아먹기에 바쁜 곳이다. 따라서 망하는 빈도가 가장 높은 곳이기도 하다. 소위 유명한 상권이 여기에 속한다. 따라서 이곳에 진출하려고 한다면 전문가에게 문의를 하거나 정통한 부동산소개소의 도움을 받는 것이 최선이다. 즉 상권은 조정기를 주목해야 한다. 신흥 주택지 상권의 경우에도 무작정 규모만 큰 곳이 있는데 역시 조정기간이 지난 이후에 입점하는 지혜를 발휘해야 할 것이다.

주택지의 점포수에 따라 상권 분석은 어떻게 하는가?

점포 수 70-80개 이상

소위 번성하는 중심상권이다. 이 정도면 보통 사방 60-70m가 상가로 이어져 있는 중심상권이다. 번성하고 있는 상권이니 임대료와 권리금이 비싼데 경우에 따라 A급지는 역세권의 B급지 수준이다.

점포 수 40-50개 정도

번성할 가능성이 있는 상권이다. 신도시의 역세권처럼 이러한 주택지 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심하다. A급지는 그 상권의 목이라서 장사가 잘 되지만 B, C급지는 상권규모 자체가 작기 때문에 장사가 썩 잘되 않는 답보상태인 곳이 많다.

점포수 20-30개 정도

장래가 불투명한 상권이다. 주택지에는 이런 상권이 많다. 주부 상대나 어린 학생들을 상대로 필수품을 판매하는 가게가 대부분이다 

주택형태에 따른 상권 분석은 어떻게 하는가?

주택지는 재래 주택지, 신흥 주택지, 고급 주택지, 번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 그에 따라 상권규모도 달라진다. 한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있다. 주택형태는 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 저층아파트, 고층아파트 등이 있다.

단독주택이 대다수인 곳 - 한마디로 좋은 상권이 아니다. 세대수가 적고 주거연령과 소득수준이 높은 경우가 많은 고소득층 거주지역의 주택형태이기에 개인 창업을 하기에는 적합한 지역이 아니다.

다세대, 다가구가 대부분인 곳 - 여기도 권장할만한 좋은 상권은 아니다. 세대수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다.

단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳 - 비교적 좋은 상권이다. 세대수가 많고 주거연령도 중. 장년과 초. 중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태이다.

단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳 - 주택지 상권으로 가장 좋다. 세대수가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성된다.

초보창업자의 점포 입지 선택의 또 다른 포인트는 무엇인가?

낮은 지대의 중심지

낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 많다. 상권은 이처럼 낮은 지대에 형성된다. 따라서 이곳에 재래시장, 버스정류장, 은행, 대형 쇼핑센터 등이 자리 잡고 있다. 당연히 유동인구가 많아 상권이 좋다.

주변에 노점상이 많은 곳

요즘같이 실업자가 넘쳐나는 불황기에는 노점상이 넘쳐난다. 그런데 자세히 보라. 노점상들이 있는 곳은 대부분 그 지역에서 유동인구가 제일 많다. 즉 목이라는 말이다. 이곳이야말로 바로 그 지역의 확실한 상권이라고 할 수 있다. 그렇다면 상권은 좋은데 노점상들이 하는 업종과 중복된다면 어떻게 해야 할까? 물론 단기적으로는 같은 업종을 하는 점포들은 손해를 입는다. 하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다. 오히려 노점상들이 있어서 새로운 손님들이 모이게 되어 상권이 활성화되기도 하기 때문이다.

비어 있는 점포가 없는 곳

상권이 좋으면 장사가 잘 되어 매물이 나와도 거래가 쉽게 이루어진다. 따라서 점포가 빈 상태로 있을 이유가 없다. 역세권을 보면 쉽게 이해가 갈 것이다. 반대로 주택가 상권을 보라. 문을 닫는 곳이 눈에 띈다. 상권이 안 좋다는 반증이다.

아파트 진입로인 곳

지금은 전문화, 차별화 대형화 시대이다. 아파트단지 내 상가는 일반적으로 작다. 당연히 아파트 진입로변의 큰 점포가 경쟁력에서 앞서게 된다. 또한 아파트 진입로는 아파트뿐만 아니라 진입로 주변의 주택까지도 상권의 범위에 들어가게 되어 상권이 크다. 특히 재개발이나 재건축된 아파트단지 진입로는 상권이 매우 좋다.

편의시설 등이 있는 곳

입지가 좋고 나쁜 것은 결국 손님에 의해 판정된다. 손님이 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는지의 여부가 그래서 매우 중요하다. 손님들은 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 되어 있다. 그중에서도 특히 은행, 유명의류 대리점, 대형 유통시설 등이 있는 곳은 손님이 접근하기 쉽다.

출근길보다 퇴근길 방향에 있는 곳

"노루목"이라는 것이 있다. 노루는 다니는 길로만 다니는 습성이 있다. 당연한 말이지만 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다. 장사도 마찬가지이다. 장사는 대부분 오전보다는 오후에 이루어진다. 점심시간 전후에 반짝하고 나서 퇴근시간 이후 절정에 이른다. 따라서 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다. 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며, 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 분석해야 한다.

코너상가

주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 최고의 자리이다. 이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다. 어떤 업종이든 상권의 특성에 완전히 반하지만 않는다면 성공할 수 있다. 하지만 이렇게 좋은 목은 주위의 상인들이 주목하고 있는 대상이다. 장사가 잘 되므로 매물로 나오지 않는다. 나온다 하더라도 아는 사람끼리 거래가 이루어진다. 따라서 그런 상가에서 장사를 하려고 마음먹었다면 그 코너상가의 업주들과 지속적인 친분을 가지고 것도 좋은 방법이다.

좋은 입지선정을 위한 체크 리스트

입지 선정의 사전 준비

각종 정보 매체 활용하여 주변 상권 파악

각종 정보지 이용 및 창업 설명회 참석

자신의 거주지와의 거리 파악

선택한 입지에 사람들의 동선 파악

그 지역의 토박이를 만나 사전 상담

좋은 점포 입지 선정법

교통이 편리 쉽게 찾아 올 수 있는 곳

주변 유명 상권과 인근 주민이 많은 곳

유동인구와 구경(쇼핑) 거리가 많은 곳

주 고객층이 적절한 반경을 가지는 곳

업종 사이클에 대한 발전 가능성이 있는 곳

입지 선정 포인트

버스노선 5개 정도, 정류장에서 50m 이내 점포

버스 종착역 반경 50m이내, 아파트-주택 사거리

편도 2차선 3거리 이상 도로의 200m이내의 점포

반경 500m이내에 동업종 3개 이상 없는 점포

고정인구 2만 명, 세대수 5천 가구 이상 지역 소도시

대단지 2000세대 이상 대규모 아파트 및 주택단지

고교 이상 대학가 주변 정문 300m, 후문 100m 이내

주변에 10층 이상 건물이 5개 이상 밀집된 곳

신상가의 경우 신중히 전용면적(실평수) 확인

주변의 빌딩과 오피스(사무실), 1-지하 점포의 공실률을 파악

주말이면 고객이 들어오는지 빠지는 곳인지 파악

주변의 호황 및 쇠퇴업종을 파악

 

신창식외식창업연구소 신창식 소장

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