이 해설은 "상가건물 임대차보호법"을 창업지원센터 충북 청주지사 / 043-212-3998가 나름대로 요약정리 한 것입니다. 해석에 문제가 있으면 넓은 마음으로 이해를 바랍니다.

☞이 법이 시행일 이전에

-이미 계약을 한 사람은 어떻게 해야 하나?

동법 시행령이 공포된 날(10.14일 예정)부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정 신고 및 임대차계약서 원본 상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다. 다만, 임차인의 계약갱신 요구 권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약부터 적용된다.

☞전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가?

-임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신 요구 권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구 권을 행사할 수 있다.

*대항력이란 무엇이며 요건은?

☞대항력이란 무엇이며 어떤 요건을 갖추어야 하는가?

-임차인이 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여,

임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리. 임차인 은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생.

☞사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하나?

-이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있다.

☞이 법 시행 전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 하나?

-Yes. 건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할 수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 한다. 한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차 시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.

이 법 시행 전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.

☞임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은 언제부터인가?

-대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다.확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.