상가건물 임대차보호법 해설 요약(4)

이 해설은 "상가건물 임대차보호법"을 창업지원센터 충북 청주지사 / 043-212-3998가 나름대로 요약정리 한 것입니다. 해석에 문제가 있으면 넓은 마음으로 이해를 바랍니다.

우선변제권이란?

☞우선변제권이란 무엇을 말하며 어떠한 경우 발생 하는가 ?

-경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정 일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖는다.

☞이 법 시행 전에 금융 기관 등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 우선변제권은 어떻게 되나?

-이 법 시행 전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선변제권을 요구할 수 없다.

☞최우선변제권이란 무엇인가?

-임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다. 

☞최우선변제권의 보호 범위 및 액수는?

-임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같다. 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다. 

☞이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권은?

-건물인도․사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생긴다. 다만, 법 시행 일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다. 

☞이 법에서 정한 소액임차인으로서 대항력만 갖추면 일정액의 우선 변제를 받을 수 있는가?

-최우선 변제권은 상기의 요건 외에 배당기일 전까지 배당신청을 하여야 한다. 

☞임대료는 얼마나 인상할 수 있는가?

-임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없다. 

☞전차인의 경우에도 이법의 보호를 받을 수 있는가?

-전차인은 전대인에게 계약갱신 요구 권, 차임 등의 증감청구권 및 월차임시 산정 율 제한 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구 권 기간 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신 권을 주장할 수 있다.