이 해설은 "상가건물 임대차보호법"을 창업지원센터 충북 청주지사 / 043-212-3998가 나름대로 요약정리 한 것입니다. 해석에 문제가 있으면 넓은 마음으로 이해를 바랍니다.

☞전차인도 확정일자를 받을 수 있는가?

-확정일자의 부여대상이 아니다. 전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않다. 다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있다.

*업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다.

*확정일자의 적용방법과 효력은...?

☞이 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나?

-건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다. 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 된다.(확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생)본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자 등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 된다. 

☞상가건물임대차보호법 시행일인 2002.11.1.이전에 임차인이 받은 확정일자는 언제부터 효력이 있나?

-이 법 시행일인 2002.11.1.이전이라도 시행령이 공포되는 날(10.14. 예상)부터 기존 임차인을 대상으로 세무서에서 확정일자를 부여한다. 그러나 확정일자의 효력은 이 법 시행일인 2002.11.1.부터 발생하며 그 이전에 금융기관의 저당권 등이 설정되었다면 후순위로 변제받게 된다. 

☞임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는가?

-Yes. 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 한다. 

☞전차인도 확정일자 신청 가능한가?

-Yes. 그러 나, 전차인은 확정일자 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않는다 

☞사업자등록신청을 하기 전 확정일자 신청을 먼저 할 수 있는가?

-Yes. 이 경우 임차인의 우선변제권은 사업자등록의 신청, 건물의 인도(입주), 확정일자의 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다. 그러므로 확정일자신청을 사업자등록보다 먼저 하더라도 실익이 없다.