이 해설은 "상가건물 임대차보호법"을 창업지원센터 충북 청주지사 / 043-212-3998가 나름대로 요약정리 한 것입니다. 해석에 문제가 있으면 넓은 마음으로 이해를 바랍니다.

☞계약 연장 시 원 계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나?

-Yes. 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 된다.

☞동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였다. 임대인이 동일인인 경우 이 법상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지 되는가?

-No. 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점에 새롭게 발생하게 되므로 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다.

☞기존임차인의 확정일자 신청 시 2002.10.15. 신청자와 2002. 10. 31. 신청자는 우선순위에 차이가 있는 가?

-No. 2002.10.31.이전에 확정일자를 신청한 자는 신청순위와 상관없이 모두 법 시행일인 2002.11.1. 동일자로 효력이 발생한다.

☞이 법이 시행되는 2002.11.1.이전에 이미 계약을 한 임차인의 경우 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하나?

-본법 시행령 공포일(10.14일 예정)로 부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및 임대차계약서 원본 상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받는다.(대항력, 우선변제권 및 요건에 해당되는 자는 최우선변제권)다만, 임차인의 계약갱신 요구 권은 2002.11.1. 이후 맺어진 임대차 계약부터 적용된다.

☞확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이는 무엇인가?

-확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 된다. 전세권등기가 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속․간편하게 받을 수 있는 장점이 있다.

☞임차인이 건물소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청시 구비할 서류는?

-사업자등록을 한 임차인의 경우

임대차계약서 원본, 사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)사업자등록증 원본, 임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부

-신규사업자로 등록하는 임차인의 경우

임대차계약서 원본, 사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식),임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부