상가투자의 성공 여부는 입지와 상권의 분석, 그리고 상가의 유형별 특성을 제대로 파악하고, 활용하는가에 달려 있다. 상권분석은 스스로 직접 하는 것이 가장 바람직하지만 전문가에게 컨설팅을 받는 경우에도 업종과 사업 환경 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 현장에 필히 참석해서 세심히 검토해야 한다.

◆상권분석은 업종과 사업장 규모의 기준

창업을 할 경우, 업종을 정하지 않았으면 상권 내 유동 혹은 상주인구의 구매패턴을 분석하면 업종선택이 수월해진다. 크게는 판매업, 서비스업, 외식업 등으로 구분할 수 있다. 판매업 가운데에는 생필품, 중간품, 기호품 판매업 등으로, 또 업태에 따라 편의점, 슈퍼, 쇼핑센터, 백화점 등으로 상권의 범위가 다르게 형성된다. 동일 업종을 영위하는 경우에도 사업장 규모에 따라 또 시설의 고급화 정도에 따라 상권은 변동할 수 있다.

대체로 사업장 규모가 클수록 또 시설이 고급일수록 상권은 넓어지며, 반대로 시설이 작을수록 또 저급일수록 상권범위는 좁아진다. 또한 사업의 업종과 시설조건이 동일하더라도 적극적 경영전략은 상권이 확대되고, 소극적 경영전략은 상권이 축소된다.

또한 상권분석은 매출 추정과 임대료 평가의 기준이 된다. 수요 분석을 통해 나타난 1인 혹은 1가구당 소비지출을 산출하여 매출을 추정할 수 있어 투자규모의 변동, 마케팅 전략의 수정이 가능하다.

이때 동일상권 내에 경쟁업체가 존재할 경우에는 시장 점유율을 근거로 매출액을 산출하면 된다. 그러므로 상권분석을 통해 나타난 특정업종에 대한 수요를 이끌어내고 월평균 매출액을 추정하게 됨으로써 수익성 분석이 가능하다. 일반적으로 월 임대료는 월 평균 매출액의 10% 정도, 1일 매출액의 3배 정도가 적당하다. 또한 1년간 순이익이 권리금 수준이기 때문에 정확한 상권분석은 투자 여부를 가늠하는데 필수적이다.

◆상권을 형성하는 단계

먼저 1/10,000 또는 1/5,000 지도에 계획지점을 마크하고 영위하고자 하는 사업의 업종, 업태를 고려하여 원형으로 가장 기본상권의 반경범위를 그려 넣는다. 다음으로 산, 하천, 철도, 도로, 대형편의 시설물과 장애물 시설의 유무, 점포숫자로 상권의 성쇠 여부 등 물리적으로 상권을 구분하는 요소들을 감안해 넣는다.

그리고 현실적 상권범위 및 특성을 조정하고 상권의 넓이, 지형적, 특성, 유동인구, 거주인구조사, 상권 이용 가구수, 인구수(주거형태, 인구밀도 등), 업종별 점포, 교통 기관별(역, 정류장, 횡당보도 등), 관련 업종과 경쟁점, 집객력이 있는 지역시설(체육관, 금융기관, 관공서 등), 핵심 점포, 쇼핑도로(동선), 고객들의 생활방식 및 상품의 구매행동 등을 파악하여 지역의 상권도를 작성한다.

또한 해당 점포의 임대가격과 권리금, 해당 점포의 구조와 모양, 조사점포 위치의 특성, 접근의 용이성, 가시성, 관련 업종과 경쟁점의 위치, 유사 경쟁점의 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수, 판촉 활동의 범위와 영향력 등을 파악하여 더욱 현실적인 상권범위를 아메바형으로 확정한다.

마지막 단계로 매출액 추정, 투자 대비 수익률 분석, 손익부기 분석으로 점포 입지의 사업 타당성 분석을 실시한다.