좋은 입지의 점포 구하는 법

입지와 매출관계.

대부분의 경우 점포의 매출은 그 점포가 어느 장소에 있는가에 따라 70%는 정해져 버린다고 생각합니다. 장소가 좋으면 모조건 노력하지 않아도 매출이 오르고, 장소가 나쁘면 아무리 노력해도 매출이 오르지 않는다는 것은 아닙니다만,, 그 만큼 입지가 중요하다는 거겠지요.

일반적으로 입지에 의한 매출과 영업력에 의한 매출의 비율은 7:3 정도인 것으로 알려지고 있습니다.

이와같이 매출을 좌우하는 장소가 있는 것은 경험적으로 알려진 사실로 "입지"라고 일컫어 표현합니다. 좋은 점포입지를 선정하기 위해서는 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있습니다.

[1] 발로 뛰면서 철저하게 현장조사를 해야 합니다.

손님의 관점에서 주변을 관찰하고 실제 점포이용객을 확인하고 자신이 오감으로 느낀 바를 통계나 데이터와 비교해 수치의 객관성을 정립하고 기존의 생각과 실제를 비교 검증해야 합니다.

[2] 점포 주변의 통행량(유동인구)을 체크합니다.

통행량과 매출은 상관관계가 낮은 것으로 경험적으로 알려져 있으나, 통행량 측정은 상권특성을 파악하는데 유용한 지표가 되는바, 일반적으로 여성비율이 50%를 넘으면 사업에 유리한 환경인 것으로 판단합니다.그래서 여성을 소비동물?이라 했든가?

[3] 교통발생근원(TG)을 파악하십시오.

지하철역, 백화점, 대형할인점, 상가, 대형교차점 등 사람들이 집중적으로 흡인, 출입하는 장소를 주목해야 합니다.

TG(Traffic Generater)라고 해도 목적의식을 가진 통행객은 아무리 많아도 별 도움이 되지 않습니다.

월드컵 경기장 옆에 PC방을 창업한다면?

통행객은 바글바글 할지언정 과연 손님들이 있을까요?

돈을 사용하려는 사람이 많이 그리고 매일 다른사람이 모이는 장소인

지하철역, 대형소매점, 주차장의 출입구와 횡단보도가 있는 장소 등이 돈을 만들어주는 유용한 TG가 됩니다.

[4] 동선을 파악을 하십시오.

많은 사람들의 흐름에 따라 걸으면서 대부분의 사람들이 움직이는 흐름을 파악해야 합니다.

동선상에 점포가 위치하는지 여부는 매우 중요하며 동선에서 10m만 빗나간 장소에 있는 것만으로도 매출은 반감되는 것을 자주 볼 수 있습니다.

동선파악에 있어서 주의할 점은 통행자수의 다소보다는 보행자가 유람하듯이 걷는지 목적의식을 갖고 걷는지를 살펴보는 것이 매출에 매우 중요한 요소가 됩니다.

동선파악에서 또 주목해야 할 것은 사람들은 항상 최단코스만을 선택하지는 않는다는 사실입니다.

가로등이 없다거나 환락가 등이 있으면 사람들은 우회로를 이용하게 된다는 사실이지요. 이러한 곳에서 의외로 싸게 점포를 구입하게 되는 사례가 발생합니다. 또 전혀 동선이 없는 것처럼 생각되는 장소에서도 동선이 존재하는 것을 보고 저렴하게 점포를 구입하게 되는 경우가 종종 있는데 이는 현장조사를 하지 않으면 발견하기 어려운 일이기에 여러곳을 다니며 찾기 보다는 일정지역을 디테일하게 탐색하는 것이 바람직합니다.

[5] 점포는 잘 보이는 곳에 위치해야 합니다.

어디에서부터 보이며 어떻게 보이느냐 하는 문제는 입지조건을 결정하고 매출과 직결됩니다.

최근의 입지이론에 의하면 목적없이 걷고 있는 사람이 대상(점포)을지각하고 식별, 욕구를 느껴 입점결정을 하기까지는 약 7초가 필요한 것으로 조사되어 있습니다.

이는 시속 4Km로 보행하는 사람이 약 8m 진행할 수 있는 거리로 약 10m 이전부터 점포가 보여야 입지조건에 부합하게 된는 이야깁니다.

같은 논리로 운전자의 경우는 시속 40Km로 주행시 약 80m를 진행한 것이 되어 약 100m 이전부터 점포가 보여야 입지조건에 부합되는 것입니다.

또한 점포가 장애물에 가려 잘 보이지 않는지도 체크해야 하며, 점포 주변 및 배경과 관련해 동종화해 보일 경우에는 색, 형태, 크기 등 고려해서 점포의 차별화를 시도해야 합니다.

무작정 일반적으로 눈에 잘보일듯한 칼라 보다는 주변환경을 고려한 차별화를 노려야 할 것입니다.

[6] "마켓"의 규모, 잠재력 파악도 중요합니다.

"마켓"은 거리의 구매력으로서 마켓의 잠재력이 크게되면 어떤 장사에도 유리한 환경이 됩니다.

대개의 경우 "팔리지 않는다"는 것은 그 곳 마켓이 작기 때문이지요.

즉, 마켓의 크기가 장사나 매상의 상한을 결정한다고 볼 수 있습니다.

또한 주변에 경쟁점포가 들어올 가능성도 체크하셔야 합니다.

피시방의 경우 주변 배후의 주택(아파트/빌라/다세대등)의 세대수를 1000세대 이상을 끼고 있어야 합니다.

[7] 간판은 매출에 직접적인 영향을 미칩니다.

간판은 설치위치나 색상, 형태 등의 차이로 손님을 끌어오는 효과가 크게 바뀝니다. 간판은 가장 잘 보이는 장소에 가장 잘 보이는 각도로 설치해야 하며, 사람들이 지각하고 기억하기 좋은 디자인으로 단순한 조형, 색상을 사용하고, 문자수도 적은 것이 바람직합니다. 맥도날드의 " M " 간판 이나 나이키의 심볼로고 등은 좋은 보기가 되지요.

이상을 종합하면 최고의 입지란 실질 구매력이 있는 통행인구가 많은 곳, 동선상에 위치해 접근하기 좋은 곳, 점포가 잘 보이는곳이라고 할 수 있습니다. 결국 좋은 점포입지를 선정한다는 것은 고객을 끌어당기는 흡입력이 높은 곳을 찾는 일이 되는 것입니다.

[8]점포의 위치, 형태

가급적 평지에 위치한 점포가 유리합니다. 언덕에 위치한 점포는 고객에게 심리적 불안정감을 주게 되며 좋은 상권의 입지라도 거부감을 주게되며 머믓거리게 합니다. 출입구의 위치가 전면 개방형인 건물이 좋습니다. 건물의 전면은 대로변이나. 출입구는 뒷 편이나 측면에 있는 경우도 적지 않습니다.

[9]경쟁 주변 피시방의 상황파악[벤치마킹]

-PC대수[규모]-시간대별 인원파악[어린이/청소년/성인]

-PC사양

-인테리어 정도

-서어비스 및 관리상태

-PC 요금체계[정액제,마일리지제도등..]

[10] 점포를 구할때 마음.

일반적으로 서두르는 경우를 많이 봅니다. 고객의 입장에서 유람하듯 둘러보세요. 즐거운 마음이 곧 눈을 밝게 해줍니다. 조급함이나 어두운 마음이라면 이상하게도 종일 다녀도 건질게 없어 보입니다. 내 가게를 구하는게 아니라 친구의 가게를 대신 구해준다는 마음으로 객관성을 가지고 즐기시며 다니시길.하얀 화선지에 그릴 그림을 기대하며.. 먹을 가는 심정으로 찬찬히 준비하세요. 시력이야 안경으로 해결이 되겠지만... 우리네 창업을 위한 눈이 밝아지는 약이 있으면 좋으련만... 그 약은 오직,,,즐거운 마음이라고 저는 경험으로 말씀드립니다.

구체적 계약 전 체크~요약!

*조사 항목

-정화구역 여부..학교담장 200M이상

-점포면적[건축물관리대장상]/건물 용도[45평 이하:제2종근린생활시설/45평 이상:판매시설]

-분양면적/전용면적 [실평수]

-공간 효율성(내부기둥, 사각형이 아닌 다각형 공간 등)

-천장높이, 출입구 형태

-전기용량 및 증설 가능 여부

-건물 전체의 업종구성

-관리비 별도 유무 -소방, 비상 출입구를 위한 구조변경 가능여부

-지하,비상구와 45평 이상시 스프링클러시설

-화장실 유무와 위치

-누수등 건물 하자 여부.

*건물서류조사 항목

1) 토지, 건물등기부등본 [부동산을 통한 경우 부동산에서 확인함]등기부등본은 법원등기소에서 떼어 볼 수 있으며, 해당 대지와 건물의 소유권자 이외에 또 금융기관 등에 근저당권 등 다른 권리관계와 그 권리 소유자를 파악할 수 있습니다.

※ 등기부 보는 방법

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다. 표제부는 한 마디로 그 건물에 대한 표시입니다. 예를 들어 건물등기부일 경우 그 건물의 소재, 번지, 가옥번호, 주택인지 사무실인지, 면적, 층수, 각층의 면적, 목조건물인지 콘크리트 건물인지 등이 기재되어 있습니다.

갑구는 소유권을 표시한다. 먼저 "순위번호란"이 있습니다. 1, 2....의 순서로 나가는데 이것은 등기순서를 나타냅니다. 즉, 최종번호의 소유주가 현소유자이며 그 이전 번호는 그 이전의 소유주들이라 할 수 있습니다. 그 소유주가 누구인지, 주소, 소유권 이전 연월일, 소유권 이전원인(매매, 상속 등)에 대한 사항이 "사항란"에 표시됩니다.

을구는 소유권 이외의 권리에 관련된 사항이 나타납니다. "순위번호란"은 등기한 순서를 나타냅니다. "사항란"에는 소유권 이외의 권리, 예를 들면 저당권, 임차권, 지상권 등의 해당사항이 나타납니다.또한 등기부 등본의 확인으로 계약금 후, 중도금지불후, 잔금지불 후에도 한번씩 떼어서 확인해, 저당권, 압류 등의 피해설정의 불이익을 당하지 않도록 주의하시고..

2) 도시계획확인원과 건축물관리대장 등기부등본으로 실소유주를 확인하고, 계약하려는 점포의 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역이 아닌지 확인할 수 있는 것이 도시계획확인원입니다. 점포 소재지에 있는 해당 시, 군, 구청에 가면 서류를 떼어볼 수 있습니다.

3) 건축물 관리대장

건물의 용도와 면적등이 구체적으로 나와 있으며.피시방의 경우 건물 용도의 경우 2종근린생활시설로 창업가능한 면적이 150 ㎡이하입니다.(1종 근린생활시설은 2종으로 용도변경을 하셔야 합니다만 안될 가능성도 많습니다)그 이상 시 판매시설이어야 합니다.

건물의 소재지는 토지의 지번과 건물의 소재지가 일치하는지 확인하고건물의 구조 및 건축년도에 따라서 건물의 가치가 틀려지게 되므로 서류상으로 살펴보고 현장을 직접 방문도록 해 명확하게 확인해야 합니다.

건물의 면적은 실제면적과 서류상의 면적이 불일치하는 경우가 있어, 건축비에서 차이가 있어, 매매시 거래가액에 중요하게 작용합니다. 건물의 용도에 따라서 이용 및 건축제한 등의 차이가 발생하므로 이를 조사할 필요가 있습니다.

*제아무리 좋아보이는 점포라도.. 50대 창업 기준 임대료..5000/250 이상은 재고하셔야 합니다...