부동산등기부에는 그 집의 권리에 관한 사항이 나와 있다. 따라서 주택임대차계약을 하기 전에는 반드시 부동산등기부를 봐야한다.

부동산등기부는 아무 등기소나 법원 등기과에 가면 볼 수 있다. 자동판매기처럼 기계로 등기부를 보거나 등기부등본을 발급받을 수 있는 무인부동산등본발급기가 곳곳에 설치되어 있으므로 편리하게 부동산등기부를 확인할 수 있다. 대법원 인터넷등기소에 들어가서 회원으로 등록하면 인터넷으로도 볼 수 있다.

웬만한 부동산중개업소에서는 인터넷으로 부동산등기부를 볼 수 있다. 부동산등기부를 봐야 주인과 계약을 할 수 있고, 또 주민등록 전입신고를 할 때도 부동산등기부에 나와 있는 대로 정확하게 할 수 있다. 특히 연립주택의 경우 부동산등기부에 나와 있는 대로 번지, 동, 호수를 기재해야 효력이 있다.

부동산등기부에는 해당 부동산의 표시가 나와 있고 소유자가 나와 있고 그 다음에 그 부동산에 권리를 주장하는 사람들이 나와 있다. 근저당권 설정이 되어 있으면 경매가 신청될 경우 대체로 그 사람들이 우선해서 권리를 행사하니 이런 경우 주의해야한다.

압류, 가압류 등기가 돼 있으면 이 경우에도 권리자가 있어 조만간 경매절차가 진행되므로 주의해야겠다. 가능하다면 부동산등기부가 깨끗한 주택에 입주를 하는 것이 좋다.

소액보증금은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 다만, 2001년 9월 15일 이전에 저당권 등이 설정된 경우에는 보호받는 금액이 다르다. 그러나 경매신청하기 이 전에 해당 주택에 전입신고가 돼 있어야 한다. 보호받는 사람 및 보호받는 범위는 지역에 따라 다르므로 확인해 볼 필요가 있다.

수도권 중 과밀억제권역(참조: 대법원 및 법제처 홈페이지)은 보증금이 4000만원 이하인 세입자에 한하여 1600만 원만 우선 보호된다.

광역시 지역(군지역과 인천광역시 지역 제외) 보증금의 경우 3500만원 이하인 세입자에 한해 1400만원만 우선 보호된다. 그 밖의 지역은 보증금이 3000만원 이하인 세입자에 한하여 1200만원만 우선 보호된다. 그러니 할 수만 있다면 보증금은 낮추고 월세로 전환하는 것이 권리보호에는 유리하다.

소액보증금이라고 법원이 알아서 챙겨주는 경우는 없고 경매하는 법원에 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 하는 서류는 대법원홈페이지 등에서 다운로드받거나 법원 민원실에 가면 구할 수 있다.

소액보증금 우선보호범위를 넘어서는 경우, 애초에 소액보증금을 넘어서는 경우에는 결국 먼저 등기되어 있는 근저당권자에게 우선할 수 없다. 따라서 우선 순위 근저당권에게 채권최고액을 한도로 배당을 하고 난 다음 다른 권리자에게 배당을 할 수 있다. 이 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 그 뒤에 등기된 근저당권에게는 우선할 수 있다. 즉, 임대차계약서를 작성하고 부동산등기부에 나와 있는 대로 주민등록 전입신고(연립주택 같은 경우 동, 호수 표시 주의)를 함과 동시에 동사무소에서 위 임대차계약서 위에 확정일자를 받아둬야 한다.

확정일자란 임대차계약서 위에 그날 이런 서류가 존재했다는 취지로 날짜 도장을 하나 찍는 것을 말한다. 이 단순한 도장 하나가 경매에 넘어갈 때 엄청난 차이를 가져온다.

박상현기자